나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11479 [1] 울산광역시 남구 상개동 154-43 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11479 [1] 울산광역시 남구 상개동 154-43 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경11479
• 주소: 울산광역시 남구 두왕로22번길 19-2
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매5계 2025타경11479 | 소재지: 울산광역시 남구 두왕로22번길 19-2 | 감정가: 299,004,400원 | 최저가: 146,512,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2025타경11479 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11479 (1)

소재지: 울산광역시 남구 상개동 154-43

용도: 단독주택

감정가: 299,004,400원

토지면적: 257.20㎡ (약 77.81평)

토지 지분: 257.2㎡ (약 77.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.97㎡ (약 28.73평)

건물 지분: 94.97㎡ (약 28.73평)

건물 제시외면적: 131.80㎡ (약 39.87평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 이OO

특이사항: 공유물분할 경매

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 목록2.의 등기사항전부증명서상 부속건물 블록조 슬래브지붕 단층 주택의 면적이 46.33㎡이나 건축물대장상의 면적은 56.33㎡로 상이하나 건축물대장을 기준으로 평가함.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 두왕동 소재 "두왕사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택 및 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있으며, 자체 지면은 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 주택 부지로 이용 중입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

남서측으로는 소로, 북서측으로는 세로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(남구A-01(상개지구)), 가축사육제한구역, 상대보호구역(탐엔제인유치원), 정비구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 물건입니다.

일괄 매각으로 진행되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

등기사항전부증명서상 건물 면적과 건축물대장상 면적에 일부 차이가 있으나, 건축물대장을 기준으로 평가되었습니다.

제시외 건물 중 일부(ㄱ, ㄹ)는 경매 대상에서 제외되었으며, 이로 인해 대지의 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있는 경우의 가액은 별도로 부기되었으니 참고하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

물건의 소재지는 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근에 임야도 분포하고 있습니다.

대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 근거리에 있어 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

직접적인 상업 밀집 지역이라기보다는 주거 및 기타 용도의 복합적인 지역 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

인근에 탐엔제인유치원이 소재하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

주택 및 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

공유물분할을 위한 경매이므로, 경매 후 소유권 정리 과정에서 추가적인 절차나 이해관계인과의 조율이 필요할 수 있습니다.

건축물대장과 등기사항전부증명서 간 건물 면적의 차이가 존재하여, 향후 건물 관련 인허가나 재건축 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

제시외 건물 중 일부가 경매에서 제외되어, 토지의 사용 및 소유권 행사에 일부 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

철도보호지구, 정비구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등 각종 도시계획 및 법규상 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 임야 등이 인접해 있어 환경적인 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 상개동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매 물건입니다.

토지와 건물의 면적이 상당하며, 일괄 매각으로 제시외 건물까지 포함되는 점은 장점으로 볼 수 있습니다.

다만, 공유물분할 경매의 특성, 건물 면적의 차이, 일부 제시외 건물의 제외 등 권리 및 행정적 측면에서 추가적인 검토가 필요한 부분이 있습니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있으며, 교통은 보통 수준입니다. 다양한 토지이용계획상의 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

공유물분할 경매의 특성을 이해하고, 협의 또는 법적 절차를 통해 명확한 소유권을 확보할 수 있다면 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

현재 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물을 포함한 총 면적이 상당하므로, 향후 건축물 현황 파악 및 활용 가능성에 주목할 수 있습니다.

주변 지역의 개발 계획이나 도시 계획상의 변화 등을 면밀히 분석하여 미래 가치를 평가해 볼 필요가 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계