나이스옥션 법원경매 울산 2025타경404 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 671-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 및 방기리 소재 '삼성SDI 울산사업장' 남측 인근에 위치하며, 주위에는 공장, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

일련번호 1)~4),6)~9): 대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임. 일련번호 5): 대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2): 2필지 일단의 부정형의 토지이며, 공업용 건부지임. 일련번호 3),4): 2필지 일단의 부정형의 토지이며, 공업용 건부지임. 일련번호 5): 부정형의 토지이며, 공업용 건부지임. 일련번호 6): 부정형의 토지이며, 도로 등임. 일련번호 7): 사다리형의 토지이며, 도로 등임. 일련번호 8): 가장형의 토지이며, 도로 등임. 일련번호 9): 부정형의 토지이며, 도로 등임.

인접 도로상태

일련번호 1),2): 남동측으로 폭 약 4~8m 내의 도로에 접함. 일련번호 3),4): 북동측으로 폭 약 4~8m 내의 도로에 접함 일련번호 5): 지적도상 맹지이나, 일련번호 1),2)와 일괄하여 사용 중인 토지로서, 일련번호 1),2)토지를 통하여 접근가능함. 일련번호 6)~9): 세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) :도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(5) :도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(6) :도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(7) :도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(8) :도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(9) :도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가): 철근콘크리트구조,일반철골구조 판넬,칼라시트 및 슬래브지붕 2층 건물로서, -1층,2층 공장부분 벽체: 하단 1m 조적 위 판넬이음 마감. 주기둥: H-Beam 480×300mm. 바닥: 하드너 마감 등. 창호: 새시창호임. -1층,2층 사무실 부분 외벽: 판넬이음 마감, 화강석 및 강화유리 마감 등. 내벽: 벽지바름 및 인테리어 마감 등. 창호: 새시창호임. 일련번호 나): 일반철골구조 판넬경사지붕 단층 건물로서, 벽체: 판넬이음 마감. 주기둥: H-Beam 400×200mm 바닥: 하드너 마감 등. 창호: 새시창호임. 일련번호 다): 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 판넬경사지붕 3층 건물로서, 외벽: 화강석 및 판넬 이음 마감 등. 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 벽지바름 등. 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 1층,2층: 공장 및 사무실임. 일련번호 나): 공장임. 일련번호 다) 1층: 식당임. 2층,3층: 사무실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정형시스템 냉방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물 ㄱ)~ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

건물등기사항전부증명서상 '일반철골구조 판넬지붕' 이나, 현황 '철근콘크리트구조,일반철골구조,철파이프구조/ 판넬,칼라시트,슬래브지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 대상 기계기구는 Die Cast Machine 등으로서, 현상 및 관리상태 보통임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 목록 포함. 감정서상 기계기구 목록 순번 2,4,4-1,5,5-1,7-1,10-1,11~14,22,43~46,48~51,56~59,62,67~78,80~86,92,93,97은소재불명으로 평가에서 제외하고, 순번 23,40~42,47,52~55,60,61,63~66,79,87~91은 운휴시설로서 평가에서 제외함. 순번 98은 제시목록상 수량이 7식이나, 3식은 운휴설비이며 나머지 4식은 소재불명으로 평가에서 제외함.
3.목록 1,3과 목록 4,5 토지는 각각 일단으로 이용 중인 토지로서 일단지로 평가하였음
4.목록 4,5는 두 개의 용도지역(일반공업지역, 자연녹지지역)에 속하여 이를 구분하되, 각 용도지역별로 구분하여 평가함
5.목록 2,6은 두 개의 용도지역(일반공업지역, 자연녹지지역)에 속하나, 자연녹지지역의 면적이 극히 미미하여 주된 용도지역인 일반공업지역 기준으로 평가함
6.목록 7은 두 개의 용도지역(자연녹지지역, 일반공업지역)에 속하나, 일반공업지역의 면적이 자연녹지지역 대비 미미하여 주된 용도지역인 자연녹지지역으로 감정평가하되 일부 일반공업지역임을 감안하였음
7.목록 11은 공부상 ‘방기리 671-3, 671-5, 671-14, 671-15, 671-17’ 위 지상에 소재하나, 2012.01.27.일자로 671-3번지와 토지 합병되어 현황 ‘방기리 671-3, 671-5’ 위 지상에 소재함
8.목록 6~9는 지목 및 현황 ‘도로’ 인바, 이를 감안하여 평가하였음
9.목록 10은 공부상 ‘일반철골구조 판넬지붕’ 이나, 현황 ‘철근콘크리트구조, 일반철골구조, 철파이프구조 판넬, 칼라시트, 슬래브지붕’임
10.목록 3은 일부는 도로, 정원이고, 일부는 목록 10 건물의 일부임
11.목록 4 지상 제시외 소나무 등 정원수는 토지에 포함하여 평가하였고, 매각에 포함함
12.목록 6은 지목이 도로이나 현황은 일부는 도로, 일부는 공장용지임
13.목록 7 지상 제시외 소나무는 토지에 포함하여 평가하였고, 매각에 포함함
14.목록 9는 일부는 도로, 일부는 정원의 일부임
15.목록 2는 지적도상 맹지이나 목록 1,10토지를 통하여 접근 가능함
16.2025.4.30. 유치권신고인 주식회사 원창으로부터 기계설비장치비용상환청구 채권 619,300,000원을 위하여 채무자 소유 부동산(토지,건물) 및 기계장비에 대하여 유치권신고(별지 첨부 참조)가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 2026.4.30. 경매신청채권자로부터 유치권배제신청서(별지 첨부 참조)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경404 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 671-1

* 용도: 공장

* 감정가: 13,355,816,390원

* 토지면적: 18,696.00㎡ (약 5,656.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 12,797.29㎡ (약 3,870.18평)

* 건물 제시외면적: 1,114.93㎡ (약 337.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 대상 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 및 방기리 소재 '삼성SDI 울산사업장' 남측 인근에 위치하며, 주변에는 공장, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다. 특히, 삼성SDI는 해당 지역에서 사업장 확장 및 투자를 지속하고 있는 주요 산업체입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 남동측 및 북동측으로 폭 약 4~8m 내의 도로에 접해 있습니다. 일부 토지는 지적도상 맹지이나, 목록 1, 10 토지를 통해 접근 가능하여 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 목록 6~9번지 토지는 지목 및 현황이 '도로'입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 대상 토지는 대부분 도시지역, 일반공업지역에 속해 있으며, 일부 자연녹지지역이 혼재되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조 및 이용 상태:

* 일련번호 가): 철근콘크리트구조, 일반철골구조 판넬, 칼라시트 및 슬래브지붕 2층 건물로, 공장 및 사무실로 이용 중입니다.

* 일련번호 나): 일반철골구조 판넬경사지붕 단층 건물로, 공장으로 이용 중입니다.

* 일련번호 다): 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 판넬경사지붕 3층 건물로, 식당 및 사무실로 이용 중입니다.

* 부합물 및 종물: 목록 4 지상 제시외 소나무 등 정원수와 목록 7 지상 제시외 소나무는 토지에 포함하여 평가되었으며 매각에 포함됩니다. 또한, 제시외 건물 'ㄱ'~'ㅋ'이 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-04-08, 확정일자 2025-04-11, 배당신고일자 2025-04-15, 대항력 없음.

* 주식회사세광정밀: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일자 2011-04-13, 확정일자 2025-04-28, 배당신고일자 2025-05-01, 대항력 있음.

* 주식회사원창: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일자 2023-11-24, 확정일자 2025-04-07, 배당신고일자 2025-04-07, 대항력 없음.

* 주식회사차세대환경: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일자 정보 없음, 확정일자 정보 없음, 배당신고일자 정보 없음, 대항력 없음.

주식회사세광정밀은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 별도 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 주식회사세광정밀 (2010-03-31)

* 최근 소유권 이전: 주식회사금호 (2022-11-09)

* 말소 예정 권리: 을12 (한국산업은행 근저당, 2022-11-09 접수) 등 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으며, 임의경매 개시 결정 등기(갑33, 갑22)도 있습니다. 채권 총액은 약 288억원입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 주식회사세광정밀 (2010-03-31)

* 최근 소유권 이전: 주식회사금호 (2022-11-09)

* 말소 예정 권리: 을12 (한국산업은행 근저당, 2022-11-09 접수) 등 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으며, 임의경매 개시 결정 등기(갑22)도 있습니다. 채권 총액은 약 287억원입니다.

* 말소기준권리: 을12 (한국산업은행 근저당, 2022-11-09 접수)

* 특이사항: 유치권, 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인(주식회사세광정밀)이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 산업 환경: 대상 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍의 산업 지역에 위치하며, 특히 대규모 산업 시설인 삼성SDI 울산사업장이 인근에 있어 관련 산업 종사자 및 기업과의 연계성이 높습니다. 이 지역은 이차전지 산업의 핵심 거점으로 부상하고 있으며, 삼성SDI는 대규모 투자를 통해 사업장을 확장하고 있습니다.

* 상업 및 편의 시설: 물건지 인근에 주거 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(마트, 식당 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 물건지 인근에 'CU 울산삼성SDI기숙사점'과 같은 편의시설이 확인되었습니다. 또한, '농도'와 같은 한옥 카페 겸 식당이 있어 일반적인 방문객이나 직원들의 식음료 수요를 충족시킬 수 있는 장소가 있습니다.

* 혐오시설 현황: 현재 공개된 정보 및 검색 결과 상, 대상 물건 인근에서 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 울산 지역 전반적으로 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 민원이 존재하며, 지역 개발 과정에서 이슈가 되기도 합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변에 공장 외에 단독주택, 아파트 등 주거 시설이 혼재되어 있어 공장 근로자 및 관련 종사자들의 주거 수요를 일부 충족시킬 수 있는 환경입니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

* 생활 편의 시설: 인근의 CU 편의점 및 '농도'와 같은 식음료 시설을 통해 기본적인 편의를 해결할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 2025년 4월 30일, 주식회사 원창으로부터 기계설비장치비용 상환 청구 채권 619,300,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 2026년 4월 30일, 경매 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서가 제출되어 법적 판단이 필요한 상황입니다.

* 기계기구 평가 제외: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구 목록 중 일부는 소재 불명 또는 운휴 시설로 평가에서 제외되어, 실제 매각 시 포함 여부 및 가치 평가에 유의해야 합니다.

* 토지/건물 현황 차이: 일부 목록의 공부상 지목 및 현황, 구조, 재질 등에서 차이가 있어 현장 확인이 필요합니다. (예: 목록 10 건물 구조)

* 토지 이용 현황: 일부 토지는 도로, 정원 등으로 이용 중이며, 지목과 현황이 다르게 평가된 경우가 있습니다. (예: 목록 3, 6, 9)

* 맹지: 목록 2 토지는 지적도상 맹지이나, 목록 1, 10 토지를 통하여 접근 가능하여 실제 이용에는 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

* 다수의 권리 관계: 등기부상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 관계가 존재하며, 이 중 상당수는 말소될 예정이나, 복잡한 권리 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 공장으로, 삼성SDI의 대규모 투자가 이루어지고 있는 산업단지 내에 입지하여 향후 산업 성장 잠재력이 높은 지역에 속합니다. 넓은 토지 면적과 다수의 건물, 그리고 제시외 건물 및 정원수까지 포함된 일괄 매각 대상이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 유치권 신고, 기계기구 평가 제외, 공부와 현황의 차이, 그리고 복잡한 권리 관계 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 특히 유치권의 성립 여부와 대항력 있는 임차인의 권리 관계는 낙찰 후 인수 여부에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업 성장 잠재력: 삼성SDI의 지속적인 투자와 사업 확장으로 인해 울산 지역의 이차전지 산업 클러스터가 강화되고 있으며, 이는 배후 산업 시설로서 본 물건의 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 총 18,696.00㎡의 토지와 12,797.29㎡의 건물 면적, 그리고 제시외 건물까지 포함되어 있어 넓은 활용 공간을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리 및 운영의 용이성을 제공합니다.

* 인근 산업단지 접근성: 주변 산업단지 및 대규모 공장과의 접근성이 뛰어나, 관련 기업의 이전 또는 증설 시 수혜를 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 13,355,816,390원을 기준으로 하되, 상기 명시된 유치권, 기계기구 평가 제외, 공부와 현황의 차이, 복잡한 권리 관계 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 유치권 관련 분쟁 결과와 인수해야 할 권리(예: 대항력 있는 임차인 보증금, 비록 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나)의 유무 및 가치를 면밀히 평가해야 합니다. 실질적인 입찰가는 이러한 리스크 요인들의 해소 정도와 낙찰 후 예상되는 투자 수익률을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 따라서, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 접근을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.