나이스옥션 법원경매 울산 2025타경977 [1] 울산광역시 중구 다운동 45-2 유지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경977 [1] 울산광역시 중구 다운동 45-2 유지 경매

• 사건번호: 2025타경977
• 주소: 울산광역시 중구 다운동 45-2
• 용도: 유지

울산지방법원 경매5계 2025타경977 | 소재지: 울산광역시 중구 다운동 45-2 | 감정가: 292,725,000원 | 최저가: 100,405,000원 | 용도: 유지

1. 울산지방법원 2025타경977 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경977 (1)

소재지: 울산광역시 중구 다운동 45-1

용도: 유지 (현황: 휴경지(답))

감정가: 292,725,000원

토지면적: 1718.00㎡ (약 519.7평)

토지 지분율: 171800 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 5.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지조건

울산광역시 중구 다운동에 위치하며, '입화산자연휴양림 야영장' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 개발 중인 다운2지구 공공주택지구와 더불어 전·답, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하나 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다. 이는 향후 주변 개발에 따른 교통망 개선 가능성을 내포하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채무자의 담보권 실행으로 인한 경매입니다. 채권자는 농OOOOOOOO이며, 소유자와 채무자는 동일인입니다. 특별한 권리 승계 문제는 없어 보이나, 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있는지 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

현재는 농경지와 임야, 자연휴양림 등이 어우러진 지역이나, 인근 다운2지구의 공공주택지구 개발이 진행됨에 따라 향후 주거지 배후 상권으로의 발전 가능성이 있습니다. 다만, 현재 시점에서는 상업 시설이 밀집된 지역이라기보다는 자연환경과 개발 초기 단계의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

주변에 입화산자연휴양림이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 다운2지구 개발이 완료되면 주거 편의 시설 및 생활 인프라가 확충될 것으로 기대됩니다. 다만, 현재는 대중교통 이용이나 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지: 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통해 진입 가능하나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명 필요: 목록 2번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

3. 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '유지'이나 현황은 '휴경지(답)'으로, 토지 이용 및 개발 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

4. 개발제한구역: 개발제한구역(2024-08-20) 및 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

5. 제시외 건물: 목록 2번 토지 지상에 제시외 건물(5㎡)과 수목 5주가 매각에 포함되므로, 철거 등 관련 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 중구 다운동에 위치한 토지 경매 물건으로, 입화산자연휴양림 인근에 자리하고 있으며 다운2지구 개발의 수혜가 예상되는 지역입니다. 맹지, 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황 불일치, 개발제한구역 지정 등 여러 제약 사항을 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명확한 권리 분석과 함께 향후 개발 가능성을 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 다운2지구 공공주택지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대: 인근 신규 주택 공급으로 지역 가치 상승 잠재력 보유.

- 자연환경 인접: 입화산자연휴양림 인근으로 쾌적한 주거 환경 조성 가능성.

- 토지 자체의 활용도: 추후 농지 관련 규제 완화 또는 개발 계획 변경 시 가치 상승 가능성.

법원 정보

울산지방법원 경매5계