나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11442 [1] 경상남도 양산시 하북면 순지리 272-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 ""통도사신평버스터미널""북동측 인근에 위치하
며, 주위는 면소재지내 미성숙 음식점, 농경지, 비날하우스 및 일부 소규모 점포 등으로 형
성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 시외곽지대로서 관내
대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태

남측으로 구거를 복개한 폭 약20미터내외의 아스팔트 포장도로 및 남동측으로 일부 구거를
복개한 폭 약5~6미터내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하는 2면획지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시외 수목(ㅁ)이 소재하나 별도로 평가하였으며 수목은 본 토지 외곽지역에 식재되어 있어
토지가치에 미치는 영향은 없겠습니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 및 블록구조 (철근)콘크리트지붕 2층건(사용승인일 : 2006.06.05,
증축 : 2012.02.24)으로서, 경과년수 대비 현상 등은 보통시 됨.
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창등임.
기호(1-1) 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층건(사용승인일 : 2006.06.05)으로서, 경과년수
대비 현상 등은 보통시 됨.
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창등임.

이용상태

기호(1) : 상업용부동산(음식점)으로서 현재 폐문부재로 영업은 휴업상태임.
기호(1-1) : 제1종근린생활시설.

설비내역

기본적인 위생·급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 부합물 및 종물 수준의 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재하나, 구조,
규모 및 용도 등으로 보아 토지의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향 없을 것으로 판단
됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상.
- 기타 : 본건 건물 중 기호(1) 건물은 등기사항전부증명서상 ""철근콘크리트 및 블록구조""이
나 일반건축물대장상 ""철근콘크리트 및 벽돌구조""임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
2. 목록[1] 후면부 1층과 2층사이의 천막구조(약1ｍ ⨉약20ｍ) 비가림시설 및 2층 전면부(약0.5내외⨉약16ｍ) 등에 폴리카보네이트구조 차양시설 등은 건물에 포함하여 평가함.
3. 목록[1] 2층의 수목은 이동가능한 것으로 평가되어 매각에서 제외함
4. 본 토지 남동측 출입구 죄측부위에 전신주 2기가 소재하나 토지가치에 미치는 영향는 없을 것으로 평가함.
5. 목록[1]에 대한 일반건축물 대장상 위반건축물로 표시되어 있는 바, 첨부된 2025. 4. 9.자 양산시로부터 제출된 사실조회회보서 참조요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11442 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 순지리 272-12 (신주소: 경상남도 양산시 월평1길 3)

용도: 제1,2종 근린생활시설

감정가: 4,129,536,550원

토지면적: 3649.00㎡ (약 1104평)

건물면적: 1209.55㎡ (약 366평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 "통도사신평버스터미널" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 면소재지내 미성숙 음식점, 농경지, 비닐하우스 및 일부 소규모 점포 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 시외곽지대로서 관내 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측으로 구거를 복개한 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로 및 남동측으로 일부 구거를 복개한 폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하는 2면 획지입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리: 2014년 8월 14일 농협은행주식회사 근저당권 (을17).

인수되는 권리: 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권에 대한 언급만 있고 구체적인 사항은 누락되어 있습니다.)

주요 권리 현황 (말소 예정):

* 근저당: 농협은행, 부산은행 등 다수 (총액 약 28억 9천만원)

* 가압류: 주식회사산청푸드, 주식회사가나유통, 신용보증기금, 농협은행, 농업협동조합중앙회, 이강식, 중소기업은행 등 다수 (총액 약 37억 4천만원)

* 강제경매: 주식회사산청푸드 (본건 사건, 2025타경11442)

* 임의경매: 부산은행, 농협은행 등

등기부채권 총액: 7,092,920,108원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 통도사신평버스터미널 인근 지역으로, 상업 시설, 농경지, 비닐하우스 등이 혼재되어 있습니다. 아직 상권이 성숙되지 않은 지역으로 파악됩니다.

현황 이용: 건물 기호(1)은 상업용 부동산(음식점)으로 현재 휴업 중이며, 기호(1-1)은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

잠재적 개발 가치: 통도사 인근이라는 지리적 특성을 고려할 때, 향후 관광객 유입 및 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 현재는 개발 초기 단계로 볼 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 비닐하우스가 혼재된 지역 특성상 주변 환경이 일부 복합적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 있으나 시외곽 지역 특성을 감안해야 합니다.

주변 편의시설: 통도사신평버스터미널이 인근에 위치하며, 지역 내 소규모 점포들이 있으나, 생활 편의시설은 풍부하지 않을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있어, 추후 원상복구 비용 발생 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (2025. 4. 9.자 양산시 사실조회 회보서 참조 요망)

건물 구조 상이: 등기사항전부증명서상 건물 구조와 일반건축물대장상 건물 구조 기재가 상이합니다. (등기: 철근콘크리트 및 블록구조, 대장: 철근콘크리트 및 벽돌구조) 이는 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

휴업 상태: 현재 건물이 휴업 상태로 영업이 중단되어 있어, 재가동을 위한 추가적인 투자 및 영업 활성화 노력이 필요합니다.

미성숙 상권: 주변 지역의 개발이 아직 성숙되지 않아, 상권 활성화까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

중복사건: 본건과 같이 동일 부동산에 대해 복수의 경매 사건이 진행되는 경우, 낙찰 후 절차 진행에 일부 변동이 있을 수 있습니다. (본건은 강제경매 사건입니다.)

제시외 건물 및 수목: 일부 제시외 건물(비가림시설, 차양시설)은 건물에 포함하여 평가되었으나, 이동 가능한 수목은 매각에서 제외되었습니다. 이는 물건 현황 파악 시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 하북면 순지리에 위치한 근린시설로, 통도사신평버스터미널 인근에 자리하고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부상 권리관계는 대부분 소멸될 예정으로, 인수할 부담은 없어 보입니다. 그러나 위반건축물 등재, 건축물대장과 등기부상의 구조 불일치 등은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

주변 환경은 아직 개발이 덜 된 지역으로, 농경지 및 소규모 점포 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

현재 건물이 휴업 중임을 감안할 때, 투자자는 재가동 또는 재임대를 위한 추가적인 계획과 투자를 고려해야 합니다. 상권 활성화 정도와 지역 개발 계획을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

말소 기준 권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

토지와 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

통도사 관광지와의 인접성을 바탕으로 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,129,536,550원입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 위반건축물 관련 사항, 건물 상태, 주변 시세, 향후 재가동 및 임대 가능성 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 전문가 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.