나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11301 [1] 울산광역시 남구 달동 886-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 <울산광역시청> 남동측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활
시설, 숙박업소, 업무시설, 위락시설 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 양호합니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물로서,

외벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

지하층 : 기계 및 보일러실
1층~3층 : 근린생활시설(건축물대장상 안마시술소)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도에서와 건물의 1층 및 옥상에 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물
(ㄱ~ㄷ)이 소재하며 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

건물등기사항전부증명서상 숙박시설 및 근린생활시설로 되어 있으나 건축물대장에 따르면
2006년 2월 22일자로 건물전체가 제2종근생(안마시술소)로 표시변경이 이루어졌습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 2는 건축물현황도가 없어 면적산정은 개략적인 실측 및 기존 감정평가서를 참고하였고 정확한 현황파악은 측량을 요함
3.목록 2는 지하층:기계 및 보일러실, 1층~3층:근린생활시설(건축물대장상 안마시술소)로 이용중임
4.목록 2는 건물등기사항전부증명서상 숙박시설 및 근린생활시설로 되어 있으나 건축물대장에 따르면 2006년 2월 22일자로 건물전체가 제2종근생(안마시술소)로 표시변경이 이루어짐
5.재매각. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11301 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 886-9 (새주소: 울산광역시 남구 삼산로67번길 7-1 (달동))

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설 - 안마시술소)

감정가: 818,743,880원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이영철

특이사항: 중복사건, 재매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 165.30㎡ (약 49.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 388.86㎡ (약 117.6평)

건물 제시외면적: 38.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 기타 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층

건물 이용 현황: 지하층: 기계 및 보일러실, 1층~3층: 근린생활시설 (건축물대장상 안마시술소)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 달동에 위치하며, 울산광역시청 남동측 인근 지역에 속합니다. 주변은 노변 근린생활시설, 숙박업소, 업무시설, 위락시설 및 주상용 건물 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 양호합니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 소로2류 (폭 8m~10m)에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상

등기부상 말소기준권리는 2018년 10월 17일 접수된 장림동새마을금고의 근저당권(을12)입니다. 이에 따라 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

현재 파악된 임차인 정보 상으로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인 현황은 추가적인 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 박재형: 보증금 5,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2024-11-29, 대항력 없음.

* 임호순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-14, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,292,000,000원입니다. 주요 권리로는 소유권 이전 이력과 여러 건의 근저당 및 임의경매 개시결정 등기 등이 있으나, 모두 말소기준권리 이하로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 달동은 울산 남구의 중심 상업 지역 중 하나로, 울산광역시청이 인접해 있어 행정 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 다양한 상업 시설, 업무 시설, 숙박 시설 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 주요 이용 현황

건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(안마시술소)로 등록되어 있으며, 지하층은 기계 및 보일러실로 이용 중입니다. 인근에는 상업 및 위락 시설이 많아 해당 업종 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

울산광역시청이 인접해 있어 관련 공공기관 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 다양한 상업 시설, 금융 기관, 편의 시설 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 중복사건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 또한, 중복 경매 사건이 존재하여 사건 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

6.2. 건축물 정보 불확실성

건축물현황도가 없어 면적 산정이 개략적인 실측 및 기존 감정평가서를 참고하였으며, 정확한 현황 파악을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 실제 면적과 차이가 있을 가능성을 내포합니다. 또한, 건물등기사항전부증명서상 용도와 건축물대장상 용도가 상이하게 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 일치를 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

건물 감정평가 요항표에 따르면, 건물의 1층 및 옥상에 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물이 소재하며 감정평가되었습니다. 본 물건은 이러한 제시외 건물까지 포함하여 일괄매각되므로, 관련 현황을 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

울산광역시청 인근 상업지역에 위치한 본 물건은 입지적 장점을 갖추고 있으며, 상업 시설 운영에 잠재력이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 재매각 물건이라는 점과 건축물 정보의 불확실성은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다. 제시외 건물 포함 여부 및 정확한 면적 확인이 필요하며, 현장 방문을 통한 실질적인 이용 상태 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 울산 남구의 핵심 상업 지역인 달동에 위치하여 상업 시설 운영에 유리합니다.

* 울산광역시청 인접으로 공공기관 이용객 및 상주 인구 수요를 기대할 수 있습니다.

* 성장 잠재력이 있는 지역의 중심 상권에 위치한 투자 가치 높은 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 818,743,880원입니다. 본건은 재매각 물건이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 추가적인 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 재매각으로 인한 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.