나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11294 [1] 울산광역시 울주군 두서면 구량리 174-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민감정 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 공히 울산광역시 울주군 두동면 구미리 소재 ""주원새마을회관"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 ""진현마을회관"" 북동측 인근(본건 7번) 및
울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 ""울산암각화박물관"" 북서측 근거리(본건 8번)에 위치
하며, 주위는 임야지대로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 남서측 인근(4번) 및
남측(5번) 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한
편임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소
불편한 편임.

교통상황

공히 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.

교통상황

인접필지를 통하여 본건까지 차량진입 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인
교통상황은 다소 불편한 편임.

교통상황

- 본건 4 : 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은
다소 불편한 편임.

- 본건 5 : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은
다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 ""토지임야"" 상태임.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지로 현황 관리되지 않은 ""묵답"" 상태임.

형태 및 이용상태

- 본건 2 : 사다리형에 유사한 평지로 축사건부지로 이용중임.

- 본건 3: 부정형의 평지로, 도로 및 마당 등으로 이용중임.

형태 및 이용상태

- 본건 7 : 부정형의 급경사지로 자연림 상태임.

- 본건 8 : 사다리형에 유사한 급경사지로 자연림 상태임.

형태 및 이용상태

- 본건 4 : 가장형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, ""답""으로 이용중임.

- 본건 5 : 부정형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, ""답""으로 이용중임.

인접 도로상태

- 본건 4 : 본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 콩크리트 포장 농로에 각각
접하며, 도로의 상태는 보통임.

- 본건 5 : 지적도상 맹지임.

인접 도로상태

본건 7번, 8번 공히 지적도상 맹지이나 본건 7번(천전리 산152번지)의 경우 상부의 분묘까지
이어지는 폭 약 2~3미터 내외의 비포장 임도가 개설되어 있음.

인접 도로상태

- 본건 2 : 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는
보통임.

- 본건 3 : 본건 일부가 ""도로(세로)""로 이용중임.

인접 도로상태

공히 지적도상 맹지임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 차량접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

4.(구량리 227) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만
축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)
<수도법>.

5.(구량리 235-3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

토지이용계획 및 제한상태

9.(구미리 1051) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역
(1호)<수도법>, 영농여건불리농지.

10.(구미리 1133) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역
(1호)<수도법>, 영농여건불리농지.

토지이용계획 및 제한상태

6.(구량리 377-1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역
(1호)<수도법>.

토지이용계획 및 제한상태

7.(천전리 산152) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만
축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-
01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전
산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 공장설립승인지역
(2호)<수도법>.

8.(천전리 산207-2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만
축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025
-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 산림보호구역<산림보호
법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립승인
지역(1호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>.

토지이용계획 및 제한상태

2.(구량리 174-1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별
거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

3.(구량리 174-2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별
거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

본건 7번 지상에 분묘가 소재하며, 세부 내역 등은 상기 ""감정평가 산출의견""
Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

제시목록 외의 물건

상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

제시목록 외의 물건

상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건 7번과 관련하여서는 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 -
6. 그 밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 경량파이프구조 갈바륨지붕 단층건으로서,

- 외벽 : 벽체 없음.

- 내벽 : 벽체 없음.

- 창호 : 벽체 없음.

이용상태

축사로 이용되었으나 조사일 현재는 미운영 상태임.

설비내역

기본적인 전기설비 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 축사의 일부인 제시외 ㄱ.이 소재하며, 그 세부내역은 상기 ""감정평가 산출의견""
Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

공부와의 차이

본건 축사는 공부상 면적이 315.0㎡이나 현장조사 결과 기존축사가 철거 또는 멸실되어 그
현황 면적은 198.0㎡인바 이 점 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

물건 비고

1.일괄매각. 목록 1 제시외 건물 포함(목록 2 제시외 건물 2-1, 2-2, 목록 3 제시외 건물 3-1은 매각에서 제외)
2.목록 3은 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 목록 3 마을안길 이외 부분에 대해서는 농지로 원상복구 필요하고 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 첨부된 2026. 3. 11.자 두서면 사실조회회신 참조
3.목록 1 축사는 일반건축물대장에 따르면 1993.2.3.자로 무허가축사 양성화 되었으며 2005년도에 건축물대장 정비사업에 의거 소유자 현황을 정비한 것으로 되어 있음
4.목록 1 축사는 일반건축물대장에 따르면 사용승인일이 1993.8.12.이나 본건이 양성화된 건물인바 그 관리상태 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 내용연수 조정을 통한 관찰감가를 병용하여 평가함
5.목록 1 축사는 공부상 면적이 315.0㎡이나 현장조사결과 기존 축사가 철거 또는 멸실되어 그 현황 면적은 198.0㎡인바 면적 사정은 현황 면적에 의거함
6.목록 1 축사의 북동측 모서리 부분 극히 일부가 타인 지번(구량리 193-1번지)을 침범했을 수 있으나 정확한 것은 측량을 요함
7.목록 2는 매각에서 제외되는 제시외 건물(목록 2 1-1, 1-2)이 토지의 사용 수익에 미치는 영향을 감한하여 평가함. 제시외 파이프조 칼라시트지붕 단층 창고(72㎡)는 전체 면적의 약 35% 정도가 인접 평가외 지번인 구량리 193-1번지에 걸쳐 소재하고 있음
8.목록 2,3의 정확한 지적경계는 측량을 요함
9.목록 1은 축사로 이용되었으나 조사일 현재 미운영 상태임
10.목록 3은 지목은 전이나 현황은 일부는 도로, 일부는 ‘구량송정3길 4’ 담장내에 있는 텃밭임. 도로로 이용중인 부분의 면적사정은 지적도, 항공도 및 현장실사를 통해 개략적으로 사정(약 202㎡)하여 평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11294 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 구량리 174-1

용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 242,283,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 932.00㎡ (약 281.93평)

건물면적 (공부상): 315.00㎡ (약 95.30평)

건물면적 (현황): 198.0㎡ (약 60.00평)

제시외 건물: 일부 포함, 일부 제외 (정확한 확인 필요)

1.3. 권리관계 요약

채권자: 울산광역시 산림조합 (채권총액 약 910,000,000원)

말소기준권리: 2017-12-08 근저당권 (울산광역시산림조합)

인수되는 권리: 법정지상권 성립 여부 불분명, 분묘기지권 존재 가능성

말소되는 권리: 소유권, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산고운중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 가능하나 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편입니다. 인접 필지를 통하여 차량 진입이 가능합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 부정형의 완경사지로, 현재는 축사로 이용되었으나 운영되지 않는 상태입니다. 지목은 전이나, 현황은 일부 도로 및 텃밭으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 농로에 접합니다. 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 차량 진입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리는 2017년 12월 8일자 울산광역시산림조합의 근저당권입니다. 이에 따라 소유권, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 또는 조사 필요 권리

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으며, 본 건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 분묘기지권: 제시외 물건으로 본 건 7번 지상에 분묘가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권의 성립 가능성을 조사해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상임으로 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본 건은 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 있어 일반적인 상권 형성보다는 주변 지역의 배후 수요에 의존하는 형태입니다.

4.2. 접근성 및 유동인구

시외곽 지역으로 차량 접근 외 대중교통 이용이 불편하며, 유동인구가 많지 않아 상권 활성화 측면에서는 제약이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

인근에 울산고운중학교가 소재하며, 그 외 편의 및 공공시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 조사 (주변 환경)

제공된 정보 및 관련 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 울주군 두서면 지역에서 건설폐기물 매립장 관련 논란이 있었으나, 본 건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 정확한 현장 환경 조사를 위해서는 반드시 직접 방문하여 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황 및 면적 차이

* 목록 1 축사의 공부상 면적은 315.0㎡이나 현장 조사 결과 실제 면적은 198.0㎡로 차이가 있습니다. 평가 또한 현황 면적에 의거하였습니다.

* 목록 1 축사의 북동측 모서리 부분 극히 일부가 타인 지번(구량리 193-1번지)을 침범했을 수 있으며, 정확한 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 목록 2는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 토지 사용 수익에 영향을 미치도록 평가되었으며, 파이프조 창고(72㎡)의 약 35%가 인접 지번에 걸쳐 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 지적 경계

* 일부 제시외 건물(목록 2-1, 2-2, 3-1)은 매각에서 제외되므로, 실제 인도 대상 범위를 명확히 확인해야 합니다.

* 목록 2와 3의 정확한 지적 경계는 측량이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 및 농지 취득 관련

* 목록 3은 지목이 전이나 현황 일부가 도로, 일부는 텃밭으로 이용 중입니다. 도로로 이용 중인 부분은 약 202㎡로 평가되었습니다.

* 목록 3은 농지취득자격증명이 필수이며, 매각 결정 기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 목록 3 마을안길 이외 부분은 농지로 원상복구할 필요가 있으며, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.4. 기타 유의사항

* 목록 1 축사는 1993년 무허가 축사로 양성화되었으며, 관리 상태 및 현황을 종합적으로 참작하여 내용연수 조정 및 감가를 통해 평가되었습니다.

* 목록 1 축사는 현재 미운영 상태입니다.

* 본 건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 동물 및 식물 관련시설(축사) 용도의 토지 및 건물입니다. 주변 환경은 농경지와 자연부락, 임야가 혼재된 지역으로 보통 수준이며, 교통은 시외곽 지역 특성상 다소 불편합니다.

권리관계는 말소기준권리 하의 대부분 권리가 소멸될 것으로 보이나, 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 가능성은 반드시 확인해야 할 리스크입니다.

건물은 공부상 면적과 현황 면적의 차이가 크고, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되며, 타 지번 침범 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

특히 목록 3 토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 원상복구 의무 발생 가능성이 높은 점을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 권리관계, 건물 현황, 토지 이용 등 다수의 확인 및 조사가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건은 토지 면적이 932.00㎡(약 281.93평)으로 비교적 넓어 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 모색할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 현재 운영되지 않는 축사 시설은 철거 또는 용도 변경을 통해 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 242,283,200원입니다.

다만, 물건의 특성상 인수 가능한 권리, 법정지상권 및 분묘기지권의 성립 여부, 제시외 건물 및 타 지번 침범 가능성, 농지 취득 및 원상복구 의무 등을 면밀히 조사하고, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.