나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11190 [1] 울산광역시 북구 호계동 213-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2023.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 1 토지상에 외부계단, 철제펜스 등은 토지에 포함하여 평가함
3.목록 2 지상 1~2층은 근린생활시설임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11190 (1)

소재지: 울산광역시 북구 호계동 213-7

용도: 제1종근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 1,611,312,375원

토지면적: 327.00㎡ (약 99평)

건물면적: 344.47㎡ (약 104평)

건물 제시외 면적: 49.40㎡ (약 15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 소재

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물(외부계단, 철제펜스 등)을 포함하여 평가함.

* 건물 1~2층은 근린생활시설임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 북구 호계동에 위치하며, 지역 내 상업 및 주거, 산업시설이 혼재된 지역에 속해 있습니다. 인근에 산업단지가 있어 직주근접 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

2.2. 교통 상황

주요 도로 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 914,000,000원입니다.

말소기준권리: 2018년 4월 20일자 신한은행 근저당권 (을24/을18)

경매 신청 채권자: 신한은행 (2025타경11190, 2025타경1216)

그 외 다수의 근저당 및 가압류 채권이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2002-10-30

확정일자: 2002-10-30

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 제공된 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 여부 및 잔여 채권 인수 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 호계동은 지역 경제의 중심지로서 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 인근 산업단지 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있으며, 배후 주거 단지 또한 상권을 뒷받침하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

근린생활시설 용도로, 해당 지역의 소비 성향 및 산업 특성을 고려할 때 일반음식점, 소매점, 서비스 업종 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 녹지

주변에 학교 시설이 분포하고 있으며, 지역 내 공원 등 녹지 공간도 일부 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 유동화 물건

동일 부동산에 대한 중복 경매 사건이 존재하거나 유동화 물건이라는 점은 낙찰 후 절차 진행에 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

최 임차인은 대항력을 가지고 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리 관계는 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 평가 포함 사항

일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있으며, 일부 외부 구조물(계단, 펜스 등)이 토지에 포함 평가되어 있어 현장 확인 시 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 호계동의 근린생활시설로, 상업 및 산업 배후 수요가 있는 입지에 위치하고 있습니다. 감정가는 16억 1천여만 원이며, 총 채권액은 9억 1천여만 원 규모입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인의 배당 여부 및 보증금 인수 가능성을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 고정 고객 확보 용이.

* 인근 산업단지 종사자를 대상으로 한 상권 활성화 가능성.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 이를 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 감정가는 1,611,312,375원입니다.

총 채권액은 914,000,000원입니다.

제시된 정보와 주변 시세, 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 중복 사건의 특수성을 감안할 때, 실제 입찰가는 충분한 현장 조사와 법률 자문을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 권리 관계 정밀 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.