나이스옥션 법원경매 울산 2025타경910 [1] 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-8 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경910 [1] 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-8 임야 경매

• 사건번호: 2025타경910
• 주소: 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-8
• 용도: 임야

울산지방법원 경매5계 2025타경910 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-8 | 감정가: 201,095,000원 | 최저가: 140,767,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경910 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경910 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 구미리 284-8

용도: 임야

감정가: 201,095,000원

토지면적: 1,087.00㎡ (약 328.82평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 병OOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본 건은 울산광역시 울주군 두동면 구미리에 위치하며, '충렬공박제상기념관' 북측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 전원주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있어 전반적으로 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

일련번호(1) 토지는 완경사지의 사다리형으로 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 일련번호(2) 토지는 평지의 사다리형으로 임야 상태입니다.

본 건 토지(목록1,2)는 인접 토지와 경계 구분이 불분명하여 향후 경계 측량이 필요합니다.

차량 진입은 가능하나 일반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만), 공장설립승인지역에 해당합니다.

가장 중요한 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각 결정 기일까지 제출되지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있다는 점입니다.

두 필지 모두 지적도상 맹지로서, 접근을 위해서는 타인 소유 필지를 경유해야 하는 제약이 있습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 두동면에 위치하여, 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있는 입지입니다. '충렬공박제상기념관' 인근에 자리하고 있어 지역적 인지도를 파악할 수 있습니다.

주변이 전원주택, 농경지, 자연림으로 구성되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

차량 접근은 가능하나, 맹지라는 점과 주변 도로 상황은 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 채권자는 병OOOOOO입니다.

인수되는 권리 관계는 특별히 없어 보이나, 가장 중요한 권리 관련 사항은 농지취득자격증명 미확보 시 낙찰 무효 및 입찰 보증금 몰수 위험입니다. 이는 반드시 매각 결정 기일까지 제출해야 합니다.

목록 1번 토지는 현재 휴경지 상태이며, 목록 2번 토지상의 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

본 건 토지(목록1,2)는 인접 토지와의 경계 구분이 불분명하여, 향후 경계 측량이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 건의 소재지가 농업 지역에 가까운 임야 지대임을 고려할 때, 전통적인 상권 분석보다는 주변 지역의 농업 활동, 전원생활 트렌드, 그리고 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 두동면은 울산 외곽 지역으로서 주거 및 농업 기능이 복합된 지역으로 파악됩니다.

과거 울주군 두동면 일대에 거점형 공공타운하우스 사업이 추진되었으나, 경제성 저조로 좌초된 사례가 있습니다. 또한, 주민들은 공공타운하우스 사업 재추진을 촉구한 바 있습니다.

1.6. 생활정보

주변 환경은 전원주택, 농경지, 자연림 등으로 구성되어 있어 조용하고 한적한 생활이 가능할 것으로 예상됩니다.

주요 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미확보로 인한 낙찰 무효 및 입찰 보증금 몰수 위험입니다. (매각 결정 기일까지 제출 필수)

두 필지 모두 맹지로서, 타인 토지 통행에 대한 법적 권리 확보 또는 지상권 설정 등의 번거로움이 발생할 수 있습니다. 접근성을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적이며, 이는 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

지적도상 맹지이며, 목록1은 목록2를 경유, 목록2는 타인 소유 필지(구미리 284-20)를 경유해야 하는 접근상의 제약이 있습니다.

인접 토지와의 경계 구분이 불분명하여 경계 측량 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 토지이용계획 및 제한사항을 반드시 확인해야 합니다. 특히 가축사육제한구역은 축종별로 250m 이내의 거리 제한이 있을 수 있습니다.

차량 진입 환경이 '보통' 수준이라는 점은 단점이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 울산광역시 울주군 두동면에 위치한 두 필지의 임야로, 총 감정가는 201,095,000원입니다. 자연환경은 양호하나, 두 필지 모두 맹지이며 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 조건이 제시되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

향후 개발 가능성, 농지 또는 임야로서의 활용 가치, 그리고 무엇보다 접근로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선적으로 확인해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

울산 외곽 지역의 토지로서, 장기적인 시점에서 지가 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

자연 친화적인 환경을 활용한 주말 농장, 전원생활 부지로서의 가능성도 있습니다. (단, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 투자의 전제 조건입니다.)

주변 시세 및 유사 물건과의 비교를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계