나이스옥션 법원경매 울산 2025타경466 [1] 울산광역시 남구 무거동 299-10 남운프라자오피스텔 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경466 [1] 울산광역시 남구 무거동 299-10 남운프라자오피스텔 5층502호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경466
• 주소: 울산광역시 남구 북부순환도로 17, 5층502호 (무거동,남운프라자오피스텔)
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매6계 2025타경466 | 소재지: 울산광역시 남구 북부순환도로 17, 5층502호 (무거동,남운프라자오피스텔) | 감정가: 519,000,000원 | 최저가: 254,310,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2025타경466 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경466 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 299-10 남운프라자오피스텔 5층502호

용도: 근린생활시설

감정가: 519,000,000원

토지면적: 76.45㎡ (약 23.13평)

토지 지분: 76.45㎡ (약 23.13평)

건물면적: 417.66㎡ (약 126.35평)

건물 지분: 417.66㎡ (약 126.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

현재 이용상태: 직업전문학교 (행정실, 상담실, 강의실, 공구재료실 등으로 이용)

1.2. 물건 개요

본 건은 울산광역시 남구 무거동에 위치한 남운프라자 오피스텔 5층 502호로, 총 18층 건물 중 5층에 해당합니다.

건축구조는 철골, 철근콘크리트조이며, 외벽은 강화유리 및 치장석, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

지하 4층, 지상 18층 규모의 오피스텔 건물 내 일부 호실로, 현재 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중이며, 구체적으로는 주식회사 지행재직업전문학교에서 행정실, 상담실, 강의실 등으로 활용하고 있습니다.

주변 환경은 삼호초등학교 남측 인근으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설 및 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

위생, 급배수, 소방, 승강기, 전기 설비 등이 완비되어 있습니다.

토지는 사다리형과 유사하며, 업무시설(사무소, 오피스텔), 근린생활시설, 운동시설 부지로 이용 중에 있습니다.

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 무거동의 삼호초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

주변이 다양한 근린생활시설 및 업무시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 복합적인 상업 및 주거 기능을 함께 누릴 수 있습니다.

지역적으로는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로변과 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

단, 가축사육제한구역 및 삼호초등학교 상대/절대보호구역에 포함되어 있어 관련 법규 준수 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

임의경매의 경우, 일반적인 권리 분석상 낙찰 후 대부분의 제한 물권(저당권, 근저당 등)은 말소되는 것이 원칙입니다.

다만, 정확한 권리 관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 법원 경매 서류(매각물건명세서 등)를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

현재 임대차 관계는 미상으로, 이 부분에 대한 명확한 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 남운프라자오피스텔은 근린생활시설 및 업무시설이 복합된 상가 건물입니다.

현재 직업전문학교로 사용되고 있다는 점은 안정적인 임대 수요 가능성을 시사합니다.

주변이 상업시설과 주택이 혼재된 지역으로, 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 다양한 업종의 사업이 가능할 것으로 보입니다.

특히, 학교와 인접한 위치는 교육 관련 시설이나 학생 편의 시설에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

대로변에 위치하여 유동인구 및 가시성 확보에 유리할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교육: 삼호초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준입니다. 대로변에 위치하여 광역 교통망 접근도 용이할 수 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 법원 서류 및 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

업종 제한 가능성: 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하나, 상대/절대보호구역 등 제한 사항으로 인해 특정 업종 운영에 제약이 있을 수 있습니다. (예: 학교 주변 유해업종 제한)

직업전문학교 외 업종 전환 시: 현재 직업전문학교로 이용 중이나, 향후 다른 용도로 전환 시 설비 변경 등 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

상가 공실 위험: 오피스텔 건물 내 상가로서, 경기 상황 및 지역 상권 변화에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 무거동의 교육 환경이 우수하고 교통 접근성이 좋은 입지에 위치한 근린생활시설입니다.

현재 안정적으로 직업전문학교로 운영 중인 점은 긍정적이나, 임대차 관계 미확인, 개발 제한 사항 등은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

적절한 권리 분석과 현장 답사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지: 학교 및 상업시설 인접, 대로변 위치로 인한 좋은 접근성과 가시성.

안정적 임대 수요: 직업전문학교로 현재 운영 중이며, 교육 관련 시설 및 상업 시설로서의 지속적인 수요 기대.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 복합적인 활용 가능성.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 잠재력 보유.

1.10. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

본건 소재지인 울산광역시 남구 무거동 299-10 남운프라자오피스텔 주변에 대한 외부 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

삼호초등학교와 인접해 있으며, 인근에 다양한 상업 시설, 주거 시설, 업무 시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역에 속해 있으나, 이는 축산업 관련 규제 지역임을 의미하며 일반적인 혐오시설과는 구분됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계