나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10593 [1] 울산광역시 북구 중산동 621 현대글로리아 101동 17층1707호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10593 [1] 울산광역시 북구 중산동 621 현대글로리아 101동 17층1707호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10593
• 주소: 울산광역시 북구 이화5길 23, 101동 17층1707호 (중산동,현대글로리아)
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매5계 2025타경10593 | 소재지: 울산광역시 북구 이화5길 23, 101동 17층1707호 (중산동,현대글로리아) | 감정가: 112,000,000원 | 최저가: 78,400,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2025타경10593 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호

울산지방법원 2025타경10593 (1)

소재지

울산광역시 북구 중산동 621 현대글로리아 101동 17층 1707호

용도

아파트

감정가

112,000,000원

토지면적

25. 31㎡ (약 7.66평)

건물면적

71. 82㎡ (약 21.73평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

소유자/채무자

정OO

채권자

윤OO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 "이화중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 주거용 부동산으로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 이용 시 대중교통 여건 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 17층 1707호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 내장타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 전기, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 평지에 위치한 7필 일단지의 부정형 토지이며, 아파트 단지로 이용 중입니다. 대표필지인 중산동 621번지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역(사적48호 관문성, 중산동 취락유적, 중산동 고분군)에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 소유자이자 채무자는 정OO이며, 채권자는 윤OO입니다.

구분건물 등기사항에는 대지권의 목적인 토지 표시가 있으나, 소유권대지권은 일부 토지(기호 1~6)에만 등재되어 있습니다. 다만, 일부 토지(중산동 617번지)가 분할되어 토지대장상 기호(7) 토지(중산동 617-2 대 103㎡)에도 소유권대지권이 등재되어 있어, 토지 이용에 있어 문제는 없을 것으로 보입니다.

임대관계는 현재 미상으로, 명도 시 임차인 존재 여부를 확인해야 할 필요가 있습니다. 제시외 건물은 없습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 울산광역시 북구 중산동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이화중학교 인근에 위치하여 주거 환경이 형성되어 있으며, 차량 접근성이 양호합니다.

과거 중산동 일대에서 음식물 자원화 시설 건립 관련 주민 반대가 있었으나, 해당 시설은 현재 '세대공감 창의놀이터'라는 주민 문화시설로 리모델링되어 운영 중인 것으로 파악됩니다. 따라서 직접적인 혐오시설로 인한 문제는 현재 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

주변에 이화중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 울산 북구청에서 제공하는 공공체육시설 및 문화시설 정보를 종합해 볼 때, 지역 내에 다양한 체육 시설(풋살장, 다목적구장, 체육관 등) 및 문화 시설(도서관, 문화예술회관 등)이 분포하고 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 단지 내 또는 인근에 편의점, 마트, 병원, 약국 등의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건은 임대관계가 미상으로, 명도 시 현황 조사 및 명도 협의가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 중산동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 여건 및 교통 환경이 보통 수준이며, 주변에 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 토지대장상 대지권 등재 부분은 큰 문제가 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 토지 이용계획상의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

준수한 주거 환경과 교육 시설 접근성을 바탕으로 실수요자에게 적합한 물건입니다.

일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보가 용이합니다.

낙찰 후 임대차 관계를 명확히 파악하고 명도 절차를 진행한다면 안정적인 임대수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 및 도시 재정비 등을 고려한 투자 가치를 판단해볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계