나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11316 [1] 울산광역시 동구 일산동 462-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 ‘일산초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-12-26)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(일산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지는 위지상 후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층건으로서
외 벽 : 미장돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건(1)은 주택 및 변소로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물(1)에 제시외 건물이 소재하나, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때, 본건 부동산에 미치는 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

본건 일련번호(1) 건물은 공부상 ‘슬래브지붕, 주택 및 근린생활시설’이나 현황은 ‘슬래브위 판넬지붕, 주택등’으로 이용중으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음
3.최저매각가격은 전체 부동산의 감정평가액에서 매각지분에 비례하여 산정함.
4.목록1.의 건물은 공부상'슬래브지붕, 주택 및 근린생활시설'이나 현황은 '슬래브위 판넬지붕, 주택 등' 으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경11316 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 울산광역시 동구 일산동 462-8번지이며, 용도는 단독주택입니다.

본건은 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다.

총 감정평가액은 658,567,887원입니다.

토지 면적은 총 356.60㎡ (약 107.87평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 277.36㎡ (약 83.91평)입니다.

건물 면적은 총 273.15㎡ (약 82.63평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 212.46㎡ (약 64.26평)입니다.

제시외 건물 면적은 37.20㎡가 있으며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

채권자는 경OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 일산동에 소재하며, 주변에는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 일산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 가능한 지역으로 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 필지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 소로에 접하고 있으며, 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

관련 법규에 따라 가축사육제한구역 및 상대보호구역(일산초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 1월 30일 접수된 경주시수산업협동조합의 근저당권(을1)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

근저당권(을1)은 말소될 예정입니다.

2025년 2월 13일 접수된 경주시의 임의경매 개시 결정(갑14) 또한 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 630,737,000원 (근저당 390,000,000원 + 임의경매 240,737,000원)으로 파악됩니다. (단, 등기부요약에 '등기부채권 총액: 490,000,000원'으로 기재된 부분은 상기 금액과 차이가 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

건물 등기부 또한 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가지고 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권정미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-11

대항력: 없음

* 임차인: 김민수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 김순애

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-08

대항력: 없음

* 임차인: 김진무

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-06

대항력: 없음

* 임차인: 신용순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-05

대항력: 없음

* 임차인: 이길승

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22

대항력: 없음

* 임차인: 이흥우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002-06-04

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변의 최근 매매 및 임대 정보는 주로 연립 및 다세대 주택의 거래 내역입니다.

2025년 8월 18일 거래된 한빛(537-1번지) 다세대 주택은 전용면적 101.42㎡(약 30.7평)에 17,000만원(1.7억원)에 거래되었습니다.

2026년 3월 27일 거래된 일산(533-10번지) 다세대 주택은 전용면적 57.38㎡(약 17.3평)에 8,500만원(8500만원)에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일 거래된 서일주택(572-10번지) 연립 주택은 전용면적 45.87㎡(약 13.9평)에 8,000만원(8000만원)에 거래되었습니다.

본건은 단독주택이며, 주변의 연립/다세대 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 주택 거래 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정평가액은 이러한 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 단독주택으로서의 가치와 토지 면적의 규모를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 일산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

주거 지역 내에 위치하여 조용한 주거 생활이 가능하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량으로 단지 인근까지 접근 가능하며, 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 타 공유자와의 관계 및 향후 관리/처분 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수 신고가 실효될 경우 다음 매각기일에 재신고할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인: 김민수(2015년 전입)와 이흥우(2002년 전입) 임차인은 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이는 소유자 또는 전 소유자와의 특수한 계약 관계일 수 있으며, 매수인이 해당 임차인의 점유 및 사용을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. (금액이 0원으로 기재되었더라도 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.)

건물 현황 차이: 공부상 '주택 및 근린생활시설'이나 현황은 '주택 등'으로 이용 중이며, 지붕 재질 등 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 명도 및 이용에 관한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 정확한 파악 및 처리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

뛰어난 입지 조건과 단독주택으로서의 가치를 지니고 있으나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금/차임이 0원으로 신고된 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 요구됩니다.

입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산광역시 동구의 주거 지역 내 단독주택 부지: 향후 개발 가능성 및 주거 가치가 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적: 약 277.36㎡(약 83.91평)의 지분으로, 건축이나 활용 가치가 있습니다.

* 일산초등학교 인접: 교육 환경이 우수한 입지입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인한 권리 소멸이 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전체 부동산 감정평가액 658,567,887원에서 매각 지분에 비례하여 최저매각가격이 산정됩니다.

토지 및 건물 지분이 약 77.77%임을 감안할 때, 최저매각가격은 약 512,400,000원 내외로 추정됩니다.

주변 연립/다세대 주택의 거래 사례들을 참고할 때, 해당 지역의 부동산 시세는 본건의 감정가 대비 낮은 수준으로 거래되고 있으나, 본건은 단독주택으로서 토지 가치가 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 지분 매각이라는 리스크를 고려할 때, 입찰 희망가는 최저매각가격보다 소폭 높은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

잠재적 리스크 요인들을 감안한 적정 투자 가치를 고려하여, 예상 입찰가를 550,000,000원 ~ 620,000,000원 범위로 제안합니다.

본 제안가는 일반적인 시장 분석과 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문, 추가적인 시세 조사 등을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.