나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11316 [1] 울산광역시 동구 일산동 462-8 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11316 [1] 울산광역시 동구 일산동 462-8 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경11316
• 주소: 울산광역시 동구 번덕1길 36
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매5계 2025타경11316 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕1길 36 | 감정가: 658,567,887원 | 최저가: 322,699,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2025타경11316 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경11316 (1) 사건으로, 울산광역시 동구 일산동 462-8에 소재한 단독주택입니다. 감정가는 658,567,887원이며, 토지 면적은 356.60㎡ (약 107.87평)입니다. 이 중 매각 대상인 토지 지분은 277.36㎡ (약 83.91평)입니다. 건물 면적은 273.15㎡ (약 82.63평)이며, 매각 대상인 건물 지분은 212.46㎡ (약 64.26평)입니다. 제시외 건물 면적은 37.20㎡입니다. 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 채권자는 경OOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 지분 매각이며 공유자 우선매수 신고가 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 동구 일산동에 위치하며, '일산초등학교'로부터 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설과 단독주택들이 소재하여 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 형태이며, 남서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(일산초등학교)에 해당합니다. 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 토지와 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 사항은 공유자 우선매수 신고가 있다는 점입니다. 이는 민사집행법 제140조에 근거하며, 해당 공유자가 우선하여 매수할 권리를 가집니다. 따라서 본 물건은 공유자 우선매수 신고가 실효되지 않는 한, 해당 공유자가 낙찰받을 가능성이 높습니다. 만약 공유자가 보증금을 미납하여 우선매수권 행사가 실효될 경우, 다음 매각 기일에서는 해당 공유자가 다시 우선매수 청구권을 행사할 수 없게 됩니다. 또한, 본 건은 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상입니다. 최저매각가격은 전체 부동산 감정평가액에서 매각 지분에 비례하여 산정되었습니다. 현재 임대차 관계는 파악되지 않아 미상입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 소재한 울산광역시 동구 일산동은 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 일산초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 뒷받침되는 지역적 특성을 보입니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 이동하거나 도보로 접근 가능한 거리에 분포할 것으로 예상됩니다. 상권의 직접적인 활성화 정도보다는, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 성격을 띨 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 지역의 개발 계획이나 대규모 상업 시설과의 연계성 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 울산광역시 동구 일산동 462-8번지에 위치하며, 초등학교(일산초등학교)가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 단독주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 물품 구매 및 서비스 이용이 가능할 것으로 보입니다. 교통은 버스정류장 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 접근성이 나쁘지 않은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 본 물건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 나머지 공유자와의 재산권 행사 및 관리, 처분 등에 있어 의견 충돌이나 제약이 발생할 수 있습니다. 두 번째 리스크는 '공유자 우선매수 신고'입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있으며, 이는 입찰 계획에 큰 변동을 줄 수 있습니다. 건물 관련 리스크로는 공부상 용도(주택 및 근린생활시설)와 현황(주택 등) 간의 차이가 있습니다. 특히 지붕 구조가 공부상 슬래브 지붕에서 현황 슬래브 위 판넬 지붕으로 변경된 점은 추후 건축물대장 정리가 필요하거나, 이용상 제약으로 이어질 수 있습니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있으나, 감정평가서상 큰 영향은 없을 것으로 사료된다는 점을 감안하여 실제 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 마지막으로 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 일산동의 주거 지역 내에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 일산초등학교 인근으로 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 공부와 현황 간의 차이 등 여러 복합적인 권리 및 물건상의 특이사항을 가지고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 공유자와의 관계 설정, 건물 상태에 대한 정확한 파악, 그리고 명도 관련 리스크 관리가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

일산초등학교와 인접한 입지로, 안정적인 교육 환경을 중요시하는 실수요자나 관련 투자가치 측면에서 긍정적으로 고려해볼 수 있습니다. 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점의 투자가 가능합니다. 비록 지분 투자이지만, 비교적 낮은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 장점에도 불구하고 공유자 우선매수, 지분 매각으로 인한 권리 관계의 복잡성 등 잠재적 리스크를 충분히 이해하고, 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 투자 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계