나이스옥션 법원경매 울산 2025타경887 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 28-32 과수원 경매

매각기일: 2026-04-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경887 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 28-32 과수원 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2025타경887 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 28-32 | 감정가: 479,252,000원 | 최저가: 164,383,000원 | 용도: 과수원

1. 울산지방법원 2025타경887 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경887 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 서생면 화산리 28-32이며, 토지 면적은 1816.00㎡ (약 549.34평)입니다.

토지 감정가는 479,252,000원이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

지목은 '과수원'이나 현황은 일부 '전, 도로'로 사용 중입니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 제시 외 건물로는 약 1.00㎡의 울타리(사철나무)가 있습니다.

채권자는 온OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "무룡마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지와 단독주택 등으로 형성되어 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

토지는 부정형이며, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있고, 남동측 일부는 현황 3미터 내외의 폭으로 도로로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

매각으로 인해 소유권 이전 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 농지취득자격증명은 매각 결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변에 "무룡마을회관"이 있어 마을의 중심 기능이 일부 존재할 것으로 보입니다.

인근 지역의 토지 거래 사례를 보면, 화산리 일대 토지가 평당 약 50만원에서 159.5만원까지 다양하게 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 이는 개발 가능성이나 용도에 따라 가격 편차가 클 수 있음을 시사합니다.

다만, 서생면 화산리 일대에서 3만2800㎡ 규모의 불법 개발 행위가 적발된 사례가 있어, 토지 이용 및 개발 관련 규제 준수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. 현재까지 검색된 정보상 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

물건지 주변은 주로 농경지와 단독주택으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

마을회관이 인근에 위치하여 기본적인 마을 편의 시설 접근성이 있을 수 있습니다.

차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편하므로 자가용이 필수적인 생활 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 매각 결정기일까지 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있습니다.

2. 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 일부 '전, 도로'로 이용 중이며, 일부 도로 부분은 농지 평가액의 1/3 이내로 평가되어 실제 이용 가치와 평가액 간 차이가 있을 수 있습니다.

3. 경계 불분명: 인접 토지(화산리 28-7)와의 지적 경계 구분이 불분명하여 경계 측량이 필요합니다. 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한: 도시지역, 보전녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 토지 이용에 대한 제한이 있음을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 토지로, 현재 농경지와 일부 도로로 이용 중입니다.

주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 일반적인 농촌 지역이며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 불편한 편입니다.

가장 큰 특징은 농지라는 점과 지목과 현황이 다르다는 점, 그리고 경계가 불분명하다는 점입니다.

농지취득자격증명은 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 낙찰 무효 또는 보증금 몰수 위험이 있습니다.

보전녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 발전 가능성: 울산광역시 외곽 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

2. 다양한 활용 가능성: 농지로서의 기본 용도 외에도, 향후 농업 시설, 전원주택 부지 등 다목적으로 활용될 가능성이 있습니다. (단, 관련 법규 및 지역 규제 확인 필수)

3. 상대적 저평가 가능성: 현재 지목과 현황의 차이, 경계 불분명 등의 문제로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있으며, 이를 해결할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 풍부한 자연환경: 서생면은 해안과 자연 녹지가 어우러진 지역으로, 힐링 및 주말농장 등 여가 활동과 연계된 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계