나이스옥션 법원경매 울산 2025타경756 [1] 울산광역시 북구 신천동 317-2 문화청솔아파트 101동 13층1315호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-28

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경756 [1] 울산광역시 북구 신천동 317-2 문화청솔아파트 101동 13층1315호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2025타경756 | 소재지: 울산광역시 북구 호계로 327-8, 101동 13층1315호 (신천동,문화청솔아파트) | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 87,500,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2025타경756 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경756 (1)

소재지: 울산광역시 북구 신천동 317-2 문화청솔아파트 101동 13층1315호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

토지 지분율: 2925.2595236552174

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.59㎡ (약 22.26평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 7359

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 최OO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 신천동에 위치하며, '신천초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로는 대로변에 접해 있고, 서측, 남측, 북측으로는 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 건축 및 설비 내역

본 아파트는 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 15층 건물 중 13층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 마감과 일부 타일 붙임으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 일상생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 13필지가 일단의 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중에 있으며, 인접 도로와 등고 평탄한 상태입니다. 해당 지번(신천동 317-2)은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역, 장애물 제한 표면 구역, 상대 보호 구역(교육환경 보호에 관한 법률) 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 소유자와 채무자, 채권자가 동일인(최OO)으로 나타나는 점은 특이사항으로, 채무 해소를 위한 자발적인 경매 절차이거나 특정 채권 채무 관계에 따른 절차일 수 있습니다. 등기부상 특별히 복잡한 권리관계는 확인되지 않았으나, 경매 진행 과정에서 추가적인 권리 변동이나 말소 기준 권리 이하의 권리 관계는 낙찰 후 정리될 예정입니다.

1.6. 상권분석

단지 인근에 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 신천초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로, 생활권 내에서 어느 정도의 상업 활동이 이루어지고 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 생활정보

가장 가까운 편의 시설로는 신천초등학교가 있으며, 대중교통 접근성은 양호한 편입니다. 울산광역시 북구 지역의 생활 인프라를 공유할 수 있으며, 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 지역의 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 주요한 리스크는 임대 관계 사항이 미상이라는 점입니다. 현재 거주자가 있는지, 전세 또는 월세 계약이 존재하는지에 따라 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상의 일부 제한 사항(가축사육제한, 장애물제한, 상대보호구역)이 장래 토지 이용이나 재건축 등에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 신천동에 위치한 아파트로, 학군 및 주거 환경이 비교적 양호한 입지에 있습니다. 감정가 대비 적절한 낙찰가를 산정한다면 실거주 또는 임대 수익용으로 고려해 볼 만한 가치가 있습니다. 다만, 임대 관계 확인 및 명도 가능성, 그리고 토지이용 제한 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 목적에 적합한 기본적인 주거 환경.

* 신천초등학교 인접으로 학군 수요 기대.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (시세 확인 필수).

주변 시설 검색 결과, 본 물건 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산은 입지 및 주변 환경에 따라 개별적인 가치 판단이 필요하므로, 현장 방문을 통한 최종 확인을 권장합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계