나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11176 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1498-4 팔레드상떼 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 'KBS울산방속국' 북서측인근에 위치하는 '팔레드상떼' 1층 108호로서 주위는 번영로변 근린생활시설, 업무시설, 주유소, 아울렛매장등 이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

간선도로인 번영로변에 소재하며 제반교통여건은 비교적 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층규모의 주상복합건물중 1층 제108호로서
외벽: 화강석등 석재마감
내벽및 바닥: 내부인테리어마감(A Twosome Place 커피숖)
창호:강화유리 창호

이용상태

커피숖(A Twosome Place)으로 사용중임.

설비내역

급배수설비, 승강기설비, 화재탐지및 경보설비, 소화전설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로 주상복합용지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로인 번영로와 접하며 남측으로 중로(20m~25m), 동측으로 소로2류(폭8m~10m)와 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구),가축사육제한구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 보증금 6,000만원 월 400만원으로 임대중으로 탐문됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건 번호

사건번호: 울산지방법원 2025타경11176 (1)

1.1. 2. 소재지

울산광역시 남구 삼산동 1498-4 팔레드상떼 1층 108호

1.1. 3. 용도

근린상가

1.1. 4. 면적

* 토지 면적: 35.12㎡ (약 10.62평)

* 토지 지분: 35.116㎡ (약 10.62평)

* 건물 면적: 258.27㎡ (약 78.13평)

* 건물 지분: 258.273㎡ (약 78.13평)

1.1. 5. 감정가

2,690,000,000원

1.1. 6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 정보

1.2. 1. 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 규모의 주상복합건물 중 1층 108호. 외벽은 화강석 등 석재 마감, 내벽 및 바닥은 내부 인테리어 마감(A Twosome Place 커피숍)이며, 창호는 강화유리 창호로 되어 있습니다 [cite:data].

1.2. 2. 설비

급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다 [cite:data].

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.1. 1. 지역 특성

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 'KBS울산방송국' 북서측 인근에 위치한 '팔레드상떼' 1층 108호입니다. 주위는 번영로변을 따라 근린생활시설, 업무시설, 주유소, 아울렛 매장 등이 혼재하는 지역입니다 [cite:data]. 울산 삼산동은 백화점, 영화관, 마트, 카페, 맛집, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집한 지역으로, 울산의 중심지로 평가받고 있습니다.

2.1. 2. 토지 이용 계획

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다 [cite:data].

2.2. 교통 접근성

2.2. 1. 도로망

본건 서측으로 광대로인 번영로와 접하며, 남측으로는 중로(20m~25m), 동측으로는 소로2류(폭 8m~10m)와 3면이 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다 [cite:data].

2.2. 2. 주변 교통 여건

간선도로인 번영로변에 소재하여 전반적인 교통 여건이 비교적 양호합니다 [cite:data]. 태화강역, 시외·고속버스터미널이 인근에 있어 교통의 요충지 역할을 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

3.1. 1. 말소기준권리

을1, 2013년 8월 12일 접수된 경남은행의 근저당권(채권액 2,220,000,000원)이 말소기준권리입니다 [cite:data].

3.1. 2. 소멸 권리

매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 3. 비소멸 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이나 해당 권리의 존재 여부는 명시되어 있지 않습니다 [cite:data].

3.1. 4. 총 채권액

등기부채권 총액은 2,520,000,000원입니다 [cite:data].

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

임차인: 최

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자 등록일): 2021-06-24

확정일자: 2022-04-20

배당신고일자: 2025-04-23

3.2. 2. 대항력 및 인수 금액

임차인 최 에게는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다 [cite:data]. 현재 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 특이사항으로 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

4.1. 1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 삼산동 지역은 백화점, 대형 할인매장, 금융기관, KBS방송국, 문화시설 등이 밀집해 있으며, 유통 산업의 중심지로 부상하는 지역입니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아울렛 등이 혼재하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다 [cite:data].

4.1. 2. 본건 이용 현황 (업종)

현재 본건 1층 108호는 'A Twosome Place' 커피숍으로 이용 중입니다 [cite:data].

4.2. 임대 현황

4.2. 1. 현재 임대 조건

현재 보증금 60,000,000원, 월세 4,000,000원으로 임대 중인 것으로 탐문되었습니다 [cite:data].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 현대백화점, 롯데백화점, 롯데마트, 아울렛 매장 등

* 문화/여가: 울산문화예술회관, 남구 문화원, 영화관, 볼링장 등

* 교통: 태화강역, 시외/고속버스터미널 인접, 다양한 버스 노선

* 금융: 다수의 금융기관 밀집

5.2. 건물 내 편의시설

* 승강기 설비가 갖추어져 있습니다 [cite:data].

* 건물 외벽은 화강석으로 마감되어 내구성이 높습니다.

* 주상복합 건물로 상업 시설과 주거 시설이 복합되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다 [cite:data].

6.2. 기타 주의 사항

명시된 '주의사항'은 없으나, 차임이 0원으로 표기된 임차인 현황은 특이사항으로 주의가 요구됩니다 [cite:data].

6.3. 공부상 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다 [cite:data].

7. 종합 의견

울산광역시 남구 삼산동에 위치한 본 물건은 울산의 핵심 상권 중 하나로, 교통 및 편의시설 접근성이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 커피숍으로 성업 중이며, 보증금 6천만원, 월세 400만원 조건으로 임대되어 있어 안정적인 임대수익이 기대됩니다. 감정가는 26억 9천만원으로 높으나, 이는 해당 지역의 상업용 부동산 가치를 반영하는 것으로 판단됩니다. 다만, '중복사건' 표기와 임차인의 차임이 0원으로 기재된 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 전반적으로 상권 활성화 및 우수한 입지 조건으로 인해 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 내 입지: 울산의 대표적인 상업 중심지인 삼산동에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 안정적인 임대 수익: 현재 유명 커피 프랜차이즈가 입점하여 월 400만원의 임대수익이 발생하고 있습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 번영로 등 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하며, 백화점, 마트, 문화시설 등 편의시설이 풍부합니다.

* 주상복합 건물의 이점: 상업 시설과 주거 시설이 결합된 형태로, 시너지 효과 및 다양한 이용객 유치가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 2,690,000,000원입니다. 임차인이 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않습니다. 등기부채권 총액이 2,520,000,000원에 달하지만, 감정가가 이를 상회하며, 본 물건이 위치한 삼산동의 핵심 상권이라는 점을 감안할 때, 경매 시장에서의 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 유사 지역의 상가 시세 및 해당 물건의 현황(안정적인 임차인, 우수한 입지)을 고려하여 감정가를 기준으로 낙찰 가능성을 판단합니다.

9.2. 예상 입찰가

2,750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.