나이스옥션 법원경매 울산 2025타경619 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재하는 ""부산2호선 증산역"" 북서측 월편에 위치하는 라피에스타양산 1층1-215호로서 주위는 단독주택,대규모 아파트단지 및 숙박시설 등 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정유장 및 부산지하철2호선 역사가 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

펄근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕7층건물로서
외벽은 인조석붙임 및 전면 유리마감
내벽은 석고 마감 등이며
창호는 샷시창입니다.

이용상태

판매시설(의류)로서 인접 점포인 216,217,218 등 4개 점포가 일단으로 이용중입니다.

설비내역

위생,급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이트설비, 각종 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하며, 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용합니다.

인접 도로상태등

남서측으로 약40미터 남동측으로 약35미터 북동측으로 약20미터 등의 포장도로와 접하며 인접도로 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

물건 비고

인접 점포인 216, 217, 218호와 벽면이나 바닥 경계선 없이 일단의 점포(CLRIDE.N)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경619 (1)

2.2. 소재지

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-215호

2.3. 용도

근린상가 (판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

2.4. 감정가

839,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 22.63㎡ (약 6.85평)

토지지분: 22.63㎡ (약 6.85평)

건물면적: 40.75㎡ (약 12.33평)

건물지분: 40.75㎡ (약 12.33평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

동창원농업협동조합

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-215호. 부산지하철 2호선 증산역 북서측 인근에 위치합니다.

1.1. 2. 주위환경

본건은 단독주택, 대규모 아파트단지, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역에 소재합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 부산지하철 2호선 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

1.1. 4. 도로상태

남서측으로 약 40미터, 남동측으로 약 35미터, 북동측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.1. 5. 토지이용계획

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 다양한 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 건물 현황

1.2. 1. 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 7층 건물입니다.

1.2. 2. 외벽 및 내벽

외벽은 인조석 붙임 및 전면 유리 마감으로 되어 있으며, 내벽은 석고 마감입니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

1.2. 3. 이용상태

본건은 판매시설(의류) 용도로 이용 중이며, 현재 인접 점포인 216호, 217호, 218호와 함께 'CLRIDE.N'이라는 상호로 일단의 점포로 통합 운영되고 있습니다.

1.2. 4. 설비내역

건물 내에는 위생, 급배수 설비, 승강기 설비, 에스컬레이터 설비, 각종 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 근저당(동창원농업협동조합, 2024-02-29 접수, 640,800,000원)입니다. 본 경매 개시 결정으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 기타 권리

* 갑4 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사제이엔씨파트너스양산, 2024-02-29 접수)

* 갑5 소유권이전 (최우영, 2024-02-29 접수, 매매)

* 갑6 가압류 (생림농업협동조합, 2024-10-11 접수, 412,719,417원) - 말소 예정

* 갑7 임의경매 (동창원, 2025-01-21 접수, 540,398,194원) - 본건 경매 사건으로 말소 예정

1.3. 3. 등기부채권 총액

1,053,519,417원

1.3. 4. 인수되는 보증금

0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 5. 임차인 현황

* 임차인: CLRIDE.N

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 인접 점포 216, 217, 218호와 벽면, 바닥 경계선 없이 일단의 점포로 이용 중입니다.

1.3. 6. 임차인 관련 주의 문구

임차인 CLRIDE.N은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(사업일자) 및 확정일자가 미상으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 입지

본건이 소재한 라피에스타 양산은 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 증산신도시에 위치하며, 부산지하철 2호선 증산역 초역세권에 자리하고 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 2. 건물 특성

라피에스타 양산은 지역 내 최대 규모의 랜드마크급 스트리트형 복합 쇼핑 공간을 표방하고 있습니다.

1.4. 3. 시장 현황 및 전망

증산상권은 높은 주거 밀집도에도 불구하고 상업 시설 과잉 공급으로 인해 상당 기간 공실률이 높아 침체기를 겪어왔으며, 라피에스타 양산 역시 높은 공실률로 어려움을 겪은 바 있습니다. 최근 LF스퀘어 양산점이 입점하는 등 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

1.4. 4. 경쟁 환경

풍부한 배후 주거 수요에도 불구하고, 상업 시설 공급 과다로 인해 경쟁 환경이 치열할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

라피에스타 양산 자체적으로 다양한 쇼핑, 식음료, 문화 시설 등을 갖추고 있거나, 인근 상업지구 내 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 교통

부산지하철 2호선 증산역이 도보권 내에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 접근성이 우수합니다.

1.5. 3. 주거 환경

인근에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 풍부한 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 높은 공실률 및 상권 침체 가능성

본건이 속한 라피에스타 양산 및 증산상권 전반의 높은 공실률과 공급 과잉 문제는 본 건의 수익성 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 2. 점포 통합 운영으로 인한 명도 복잡성

인접 점포 3개와 통합하여 운영 중인 관계로, 낙찰 후 명도 과정에서 점유자들과의 협의가 복잡하게 진행될 수 있습니다.

1.6. 3. 채권 총액 및 감정가 비교

총 채무액이 감정가를 초과하여, 경매 절차가 취소되거나 변경될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

1.6. 4. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 인수 시 추가적인 비용 발생 또는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 양산시 증산역 역세권의 대규모 복합 쇼핑몰 내 1층 상가로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 풍부한 배후 주거 수요를 바탕으로 잠재적 가치가 있으나, 증산상권 전반의 높은 공실률과 공급 과잉이라는 시장 환경은 중대한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 현재 인접 점포와 통합 운영 중인 상황은 긍정적인 영업 활동을 시사하나, 명도 관련 리스크를 수반합니다. 따라서 신중한 현장 조사와 시장 분석이 반드시 선행되어야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 상권: 부산지하철 2호선 증산역 인접으로 높은 접근성과 유동인구 기대.

* 배후 수요: 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 잠재 고객 확보 가능.

* 복합 상가 시설: 라피에스타 양산이라는 대규모 스트리트형 상가 단지 내 위치하여 집객력 및 부대 시설 이용 유리.

* 상권 활성화 노력: LF스퀘어 양산점 입점 등 상권 활성화를 위한 움직임이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

현재 감정가: 839,000,000원

본 물건은 제시된 정보 외에 현장 방문을 통한 실제 이용 상태 확인, 임대차 관계 명확화, 주변 시세 조사, 그리고 무엇보다 증산상권 및 라피에스타 양산의 높은 공실률과 시장 경쟁력을 면밀히 분석한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 통합 운영 중인 점포의 명도 가능성 및 소요 시간, 비용 또한 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다. 따라서 시장 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.