나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11510 [1] 경상남도 양산시 남부동 255 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 남부동 소재 ""남부2리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 아파트 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서, 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하며, ""단독주택""
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3 ~ 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 2층건으로서,

- 외벽 : 연와조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 붙임 마감 등.

- 창호 : 하이샷시 2중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 도시가스에 의한 개별나방설비, 전기설비 등
갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 및 ""건물개황도""에서 보듯이 제시외 ㄱ, ㄴ(다용도실)이 소재하나, 이는
본건 건물의 부합물 내지는 종물로서, 당해 부동산의 가격에 미치는 영향은 없을 것으로
판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건 담보감정평가서에 따르면, 본건 건물의 경우 1996.11.25일자로 사용
승인되었으나, 2021.04월경에 내부 대수선을 하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 양산시 남부동 255번지에 소재한 단독주택으로, 울산지방법원 2025타경11510 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 213,948,000원이며, 토지 면적은 123.00㎡ (약 37.22평), 건물 면적은 130.99㎡ (약 39.62평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 채권자는 안OO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 양산시 남부동 소재 "남부2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용상태: 본 토지는 사다리형에 유사한 형태를 띠며, 완경사지대 내 자체 지반은 대체로 평탄한 상태로, 현재 "단독주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 4월 14일 접수된 웅상농업협동조합의 근저당권입니다.

등기사항 요약: 토지 및 건물 등기부상의 모든 근저당권, 가압류 등은 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 안분남의 신청에 의한 것입니다. 등기부채권 총액은 약 473,780,225원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원. 확정일자 2023-09-11. 배당신고일자 2025-06-04. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021-11-08. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 전입일자 2021-11-08, 확정일자 2021-11-10. 배당신고일자 2025-05-02. 대항력 없음.

인수 보증금: 위 임차인 현황에 따르면 모든 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 주거 지역에 속해 있으며, 인근에 소규모 근린생활시설들이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업 시설과는 다소 거리가 있어 직접적인 상권의 영향을 크게 받지는 않습니다.

주변 매매/임대 정보 분석:

최근 인근 지역의 연립/다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 삼신빌라 (2024년 5월 거래): 7천만원, 전용면적 78.3㎡ (1996년 준공).

* 대창빌라 (2024년 7월 거래): 6천3백만원, 전용면적 83.495㎡ (2002년 준공).

* 성복타운 (2025년 10월 거래): 3천1백만원, 전용면적 22.76㎡ (2013년 준공). (해당 거래는 미래 시점의 직거래로, 참고 용도로만 활용 가능합니다.)

시세 분석: 제공된 인근 연립/다세대 주택 거래 사례를 바탕으로 평당 시세는 대략 80만원에서 100만원 수준으로 추정됩니다. 하지만 본건은 단독주택으로, 빌라/연립과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 개별적 가치 평가가 중요하며, 토지 가치와 건물 상태, 연식 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건이 위치한 남부동 지역은 단독주택이 많아 상대적으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 인근에 소규모 상점들이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 물품 구매는 용이합니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로로의 접근성이 좋습니다.

교육시설: 남부동 소재 초등학교, 중학교 등이 인근에 위치할 것으로 예상되나, 정확한 통학 거리 및 학교 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: '중복사건'이라는 표기는 해당 물건에 대해 동일한 내용으로 여러 건의 경매가 동시에 진행 중이거나 진행될 가능성이 있음을 의미합니다. 이는 낙찰 후 절차상 복잡성을 야기하거나, 예상치 못한 문제를 발생시킬 수 있으므로, 반드시 해당 법원에 추가 확인을 통해 현재 진행 상황 및 최종 사건 번호를 명확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 본건 토지가 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규 및 문화재청 등 관계 기관의 심의를 받아야 할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 노후화 및 유지보수: 1996년 11월에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 2021년 4월 내부 대수선 이력이 있으나, 외벽, 지붕 등 외부 상태 및 구조적 안전성에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

감정가 적정성: 주변 빌라/연립 거래 사례와 비교 시, 본 단독주택의 감정가(2.1억원)와의 차이가 있을 수 있습니다. 단독주택의 개별 가치, 토지 및 건물 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 적정성을 판단해야 합니다.

혐오시설: 본건 주소지 주변에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)의 존재 여부를 파악하기 위해 관련 정보 검색을 진행하였으나, 현재까지 확인된 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 남부동에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주거 지역으로서 조용한 환경과 일반적인 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이나 말소되지 않는 권리는 없어, 낙찰 후 법적 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, '중복사건' 표기에 대한 철저한 확인과 역사문화환경보존지역으로 인한 향후 개발 제한 가능성은 유의해야 할 부분입니다. 1996년에 건축된 건물로 내부 대수선 이력은 긍정적이나, 전반적인 노후화에 따른 점검 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다. 주변 부동산 시세 분석 결과, 본건 감정가의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 인수 없음: 낙찰자는 명도 절차 외에 추가적인 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득함으로써 활용 가치가 높으며, 향후 개발이나 재건축 등을 고려할 수 있습니다.

내부 대수선 이력: 2021년 이루어진 내부 대수선으로 인해 주거 쾌적성이 일부 개선되었을 가능성이 있습니다.

지역 가치 상승 잠재력: 양산시 남부동 지역의 지속적인 도시 개발 및 인구 증가 추이에 따라 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 213,948,000원

주변 시세 분석:

인근 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례를 기준으로 평당 약 80만원 ~ 100만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 토지 면적 123㎡ (약 37.22평)에 이를 대입하면 토지 가치는 대략 3,000만원 ~ 3,700만원으로 추정할 수 있습니다.

건물 면적 130.99㎡ (약 39.62평)은 1996년 준공되었으나 2021년 내부 대수선 이력이 있어, 단순히 연식만으로 가치를 낮게 평가하기는 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 181,000,000원 ~ 203,000,000원.

최종 입찰가는 본건에 대한 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 주변 개발 계획, '중복사건' 관련 사항 등을 면밀히 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.