나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11540 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 762 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2026.05.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 소재 "곰재마을" 내에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지,자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통이하 입니다

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 건물신축이 중단된 상태입니다

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 3m 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없습니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계사항 미상입니다. 2.기타:없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

목구조 한식기와지붕 1층으로 목조 기둥 한식기와지붕

이용상태

공가

설비내역

벽체 등 내부시설이 없는 공사 중단된 건축물입니다

부합물 및 종물

없습니다

공부와의 차이

제시면적과 실측면적이 상이하여 실측면적으로 사정하였습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항: 미상입니다 기타: 없습니다

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2. 건물은 벽체 등 내부시설이 없는 상태로 공사 중단되었고, 건축법상 사용승인이 되지 않은 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11540 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 762

물건종별: 단독주택

감정가: 238,681,600 원

토지면적: 446.80㎡ (약 135.16 평)

건물면적: 79.20㎡ (약 23.96 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중앙농업협동조합 (중OOO)

물건명세서 작성일: 2026년 06월 09일

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반천리에 위치한 "곰재마을" 내에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 그리고 자연림으로 형성되어 있어 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 일반적인 교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 형태를 띠고 있으며, 남서측으로 폭 약 3m의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 건축법상 도로(일부 포함)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 중앙농업협동조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본 상 확인된 권리 분석 결과, 을구1번 근저당권(중앙농업협동조합, 2015년 11월 30일 접수, 138,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 또한, 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 파악되어 인수되는 임차권은 없는 것으로 보입니다. 현재 토지 등기부 채권 총액은 138,000,000원이며, 건물 등기부에는 소유권 보존 및 임의경매 개시 결정 사항이 기재되어 있습니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역적 특성을 보이며, 인근에 활발한 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지로 판단됩니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택의 매매/임대 정보는 제공되지 않아 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있어 조용하고 쾌적한 생활이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 농경지 및 자연림이 인접해 있어 도심 편의시설이나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 차량 접근은 가능하나 교통 사정이 보통 이하이므로, 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량이 필수적일 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미완공 건물: 본건의 건물(목록2)은 벽체 등 내부 시설이 없는 상태로 공사가 중단되었으며, 건축법상 사용승인이 되지 않은 상태입니다. 신축 또는 보수 관련 추가 비용이 상당할 수 있으며, 건축물의 안정성 및 활용 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 상습 침수 지역: 검색 결과, 본건이 위치한 언양읍 반천리 일대는 상습적인 침수 피해가 반복되는 지역으로 파악되었습니다. 최근 이러한 문제를 해결하기 위한 재난대피형 복합시설(주차장 겸 유수지) 조성 사업이 추진되고 있으나, 이는 해당 지역의 침수 위험성을 방증하는 것으로, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 교통 사정: 본건까지의 차량 출입은 가능하나, 일반적인 교통 사정이 보통 이하로 평가되어 접근성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 본건 인근에 전통적인 의미의 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 직접적으로 존재하는지에 대한 명확한 정보는 없습니다. 다만, 지역의 침수 문제는 중요한 환경적 위험 요소로 고려해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축 잠재력: 토지 자체의 면적과 형태는 양호하나, 건물은 공사 중단 상태이므로, 재축 또는 완공을 통해 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

* 토지 가치: 울주군 언양읍이라는 지역적 특성을 고려할 때, 향후 개발 가능성에 따른 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 미완공 상태 및 지역의 침수 위험성 등 여러 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 언양읍에 위치한 토지 및 미완공 단독주택입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 건물이 내부 시설 없이 공사 중단된 상태이며, 해당 지역이 상습 침수 지역이라는 점은 매우 중요한 위험 요소로 작용합니다. 이러한 리스크를 감수하고 직접 건축 또는 복구 작업을 진행할 의향이 있는 투자자에게는 잠재적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 건축 비용, 완공 후 활용 방안, 그리고 침수 위험에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,681,600원입니다.

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

그러나 건물이 내부 시설 없이 공사 중단된 상태이며, 지역의 상습 침수 위험성 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 주변 시세 정보(json)가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

잠재적 위험과 투자자의 리스크 부담 수준에 따라 70% ~ 85% 수준의 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 167,000,000원 ~ 203,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 전문가 상담, 추가적인 시장 조사 등을 통해 재검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.