나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11515 [1] 경상남도 양산시 하북면 순지리 822-2 통도골든파크 지하1층지101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 ""보광고등학교"" 북서측 인근에 위치하는 통도골든파크 (1)지하1층 지101호와 (2)1층 101호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 (1)지하1층 지101호, (2)1층 101호로서,
외벽: 인조석 붙임, 드라이비트, 강화유리 마감 등,
내벽: 목재 및 내장 타일 붙임, 인테리어 마감 등,
바닥: 인조석, 타일깔기 등,
창호: 샤시창임.

이용상태

일련번호(1): 찜질방시설이 되어 있으나 현장조사 당시 미운영 상태임.
일련번호(2): 목욕 및 사우나시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 냉난방설비, 온수보일러설비, 스팀보일러설비, 온수기, 온수탱크, 냉수탱크, 폐열회수기, 각종 배관설비 등 사우나 및 찜질방 운영에 필요한 제반 시설이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 상업·업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)순지리822-2: 준주거지역, 고도지구(15m이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.
(2)순지리822-6: 준주거지역, 고도지구(15m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.

나. 기타참고사항

1) 본건 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.
ㄱ. 철근콘크리트구조 불가마 약 13㎡(Ø:4.2m, H:8.0m)
ㄴ. 철골철근콘크리트구조 캐노피 약 44㎡

2) 일련번호(1) 지하1층은 천정 곳곳에 누수가 발생하여 정상적인 사용을 위해서는 수선이
필요함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 2026.06.25.김진욱 명의의 유치권 신고서 제출됨 - (1) 610,000,000원의 공사대금 채권이라고 하나, 그 성립여부는 불분명함. (2) 감정서, 현황조사서에 유치권 행사를 알리는 현수막 등 표시가 있다는 기재는 없는데, 유치권 신고서에는 김해숙과의 협의로 2023.05.25. 신고인의 명의로 사우나 및 찜질방을 운영하여 그 수익금으로 공사대금을 충당하기로 하고, 이 사건 경매목적물의 점유를 넘겨받아 현재까지 점유, 사용하고 있다고 기재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11515 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 순지리 822-2 통도골든파크 지하1층 지101호

용도: 근린상가 (사우나, 찜질방 시설 포함)

감정가: 4,305,000,000원

토지 면적: 615.94㎡ (약 186.34평)

건물 면적: 1853.29㎡ (약 560.63평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (부합물, 종물, 제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.1. 입지조건

주변 환경: 경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 "보광고등학교" 북서측 인근에 위치. 본건 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

토지 현황: 인접 도로와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 상업·업무용 건부지로 이용 중임.

도로 접면: 본건 북동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접해 있음.

토지 이용 계획: 준주거지역, 고도지구(15m 이하), 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 3월 18일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을15, 을16, 을18)

총 채무액 (등기부상): 약 4,517,500,000원 (근저당 4,290,000,000원 + 공동담보 227,500,000원 + 압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음)

유치권 신고:

* 신고자: 김진욱

* 신고 일자: 2026년 6월 25일

* 주장 채권: 공사대금 610,000,000원

* 주장 내용: 2023년 5월 25일 김해숙과 협의하여 사우나 및 찜질방 운영 수익금으로 공사대금을 충당하기로 하고, 목적물 점유 및 사용 중이라고 주장함.

* 성립 여부: 불분명하며, 감정평가서 및 현황조사서상 유치권 행사를 알리는 현수막 등 별도 표시는 기재되어 있지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2019년 3월 21일

* 대항력: 없음. 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 시설: 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역임.

업종 적합성: 현재 목욕 및 사우나 시설로 이용 중이며, 지하층은 찜질방 시설이 되어 있으나 운영되지 않고 있음. 근린상가로서의 기본적인 용도 적합성은 있으나, 해당 업종의 경쟁력 및 현재 운영 현황에 대한 면밀한 분석이 필요함.

배후 수요: 주변의 주거 단지와 학교를 기반으로 한 잠재적 수요가 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

교육시설: 보광고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

건축물 정보: 총 5층 건물(지하 2층 포함)이며, 철근콘크리트 구조임.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 문제: 김진욱 명의로 신고된 6.1억원 규모의 유치권이 가장 큰 리스크 요인임. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 만약 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있음. 권리 신고 내용 및 관련 법적 절차에 대한 철저한 검토가 필수적임.

건물 상태: 지하 1층(찜질방 시설) 천정에 누수가 발생하여 정상적인 사용을 위해서는 수선이 필요함.

미운영 시설: 지하 1층 찜질방 시설이 현재 운영되지 않고 있어, 재개 시 추가적인 투자 및 운영 리스크 발생 가능성이 있음.

부합물/종물: 불가마, 캐노피 등 제시외 건물이 부합물 및 종물로 판단되어 일괄 매각되나, 실제 활용도 및 관리 상태에 대한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 하북면 지역의 근린상가로, 사우나 및 찜질방 시설을 갖추고 있어 관련 업종 운영 시 잠재력을 지니고 있음. 주변 주거 단지와 학교를 기반으로 한 배후 수요 확보가 가능하나, 지하층 누수 문제와 찜질방 미운영 상태는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항임.

가장 중요하게 검토해야 할 사항은 김진욱이 주장하는 6.1억원 규모의 유치권임. 이 유치권의 성립 여부를 면밀히 조사하고, 불확실성이 해소되지 않는다면 입찰 참여에 신중을 기해야 함.

등기부상 총 채무액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음.

1.7. 투자 포인트

* 사우나, 찜질방, 목욕탕 등 관련 업종 운영 경험이 있는 투자자에게 적합할 수 있음.

* 양산시 하북면 지역의 상업 시설로서의 잠재력.

* 건물의 대규모 면적 (약 560평).

* 유치권 관련 리스크를 명확히 해소하거나, 예상되는 저가 낙찰 가능성을 고려한 투자 접근.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,305,000,000원입니다.

현재까지 파악된 정보에 의하면, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 조건(인수 보증금 0원)이므로 입찰가 산정 시 이를 별도로 고려할 필요는 없습니다.

하지만, 6.1억원 규모의 유치권 주장, 지하층 누수 문제 등 잠재적 리스크가 상당하므로, 이에 대한 면밀한 조사와 예상 복구 비용, 향후 운영 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 상세 현장 조사, 법률 전문가의 검토, 그리고 시장 상황에 대한 심층적인 분석을 통해 산출될 수 있습니다. 본 감정가를 기준으로 하되, 유치권 관련 불확실성으로 인해 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 선에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.