나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11493 [1] 울산광역시 남구 신정동 1911 신정지웰 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 '온양119 안전센터' 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 주상나지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 '범서초등학교' 남측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산광역시 상수도사업본부' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '월봉초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통
상황은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통
상황은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통
상황은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통
상황은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통
상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 및 지상25층 건물 내 14층 1411호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 바름 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 등입니다.

건물의 구조

기호[라,마] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 내 3층 306호, 307호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시 창호 등입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(4층 현황 : 아스팔트슁글지붕) 지상4층 건물 내 4층 402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 바름 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 등입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건물 내 1층 108호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시 창호 등입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상29층 건물 내 1층 117호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)입니다.

이용상태

기호[라,마] : 근린생활시설입니다.

이용상태

근린생활시설입니다.

이용상태

업무시설[건축물현황도상:안방,거실,주방,욕실,보일러실]입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

공용 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

공용 위생 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

기호[라,마] : 공용 위생 및 급ㆍ배수설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 서측에서 동측으로 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 토지로서
근린생활시설과 업무시설로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 남측에서 북측으로 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 토지로서
근린생활시설로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대안2지구), 소로2류(폭 8m~10m)
(2015-05-21)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-05-21)
(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한
250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간
선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)
(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)
<도시개발법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

대상물건의 소재지번은 등기사항전부증명서상 ‘울산광역시 북구 산하동 강동산하지구
29블럭1롯트’로 등재되어 있으나, 2021년 06월 30일 도시개발사업 준공으로 ‘울산
광역시 북구 산하동 1017-11’로 지번변경되었으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기
바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11493 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1911 신정지웰 1층117호

건물명: 신정지웰

용도: 근린상가

감정가: 326,000,000원

토지면적: 7.49㎡ (약 2.27평)

토지지분: 7.488255555555556㎡ (약 2.27평)

건물면적: 49.10㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.1㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 염포현대지역주택조합 (염OOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 1911번지, 새주소로는 울산광역시 남구 월평로171번길 26 (신정동)에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통시됩니다.

1.3. 건물 구조 및 현황

건축물 현황도에 따르면, 본 물건이 속한 '신정지웰'은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상29층 건물입니다. 총 121세대로 구성되어 있으며, 건물은 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 복합 용도 사용 중입니다. 본건은 1층 117호로, 이용상태는 근린생활시설입니다. 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

대상 토지는 세장형의 토지로, 서측에서 동측으로 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 토지로서 근린생활시설과 업무시설로 이용 중입니다. 주변 가로망 상태는 보통시됩니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 등에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.5. 권리분석

말소기준권리는 2018년 10월 19일자 하나은행의 근저당권(금240,000,000원)이며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

이 외 접수된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2018-10-19, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소, 권리자: 마정란, 비고: 매매 신탁재산의처분

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2018-10-19, 권리종류: 근저당권, 권리자: 하나은행, 권리금액: 금240,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-03-19, 권리종류: 강제경매, 권리자: 염포현대지역주택조합, 권리금액: 526,678,082원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-04-29, 권리종류: 압류, 권리자: 울산세무서장, 말소: 말소

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2025-06-19, 권리종류: 임의경매, 권리자: 하나은행, 권리금액: 189,239,431원, 말소: 말소

총 채권액은 240,000,000원 (말소기준권리 기준)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 에이치디이엔씨주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 605,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-09

* 대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금은 법원 배당을 통해 우선변제권을 행사해야 합니다. 다만, 인수 보증금은 0원입니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 일대에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 함께 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역입니다. 이는 배후 주거 단지의 소비 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능함을 시사합니다. 다양한 업종의 근린생활시설이 입점 가능하며, 주변의 주거 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 하는 업종에 유리할 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

건축물대장 정보에 따르면, 해당 건물은 총 29층 규모로 121세대가 거주 및 이용 중이며, 373대의 옥내 주차 공간을 확보하고 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

경매 사건에 "중복사건" 표기가 되어 있는 점은 주의가 필요합니다. 이는 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매 신청이 있거나, 이전에 진행된 경매 절차가 완전히 마무리되지 않았을 가능성을 시사합니다. 이로 인해 경매 절차의 복잡성 증가, 낙찰 후 소유권 이전 지연 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 전 법원 기록을 통해 중복사건의 처리 경과 및 현재 상태를 반드시 확인해야 합니다. 또한, "공부와의 차이" 항목에서 언급된 지번 변경 사항도 참고하여 등기부등본 등 관련 서류 확인 시 유의해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치한 근린생활시설 물건으로, 접근성 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 특이사항은 없으나, "중복사건" 표기로 인해 경매 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 중복사건으로 인한 잠재적 위험성을 충분히 인지하고, 권리 관계 및 절차상 문제를 철저히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 울산광역시 남구의 중심 지역에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 복합 용도 건물로 다양한 업종의 상업 시설 운영이 가능합니다.

* 모든 기존 권리는 말소될 예정으로 권리 관계가 명확합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 부담은 없습니다.

1.11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 326,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으므로, 인수 보증금은 0원입니다. 따라서, 예상 입찰가 산정 시 감정가인 326,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 "중복사건"의 위험성 및 추가적인 권리 분석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰 가격을 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.