나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11449 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층204호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 204호, 205호, 206호로서,
외벽: 복합판넬마감, 치창석 붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽: 인테리어 및 타일마감 등,
창호: 강화유리창 등.

이용상태

교육연구시설로, 현재 '공실'상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11449 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 310,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층 204호

토지면적: 34.73㎡ (약 10.51평)

토지 지분: 34.726906833378㎡ (약 10.51평)

건물면적: 107.92㎡ (약 32.64평)

건물 지분: 107.92㎡ (약 32.64평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 용도 및 구조

용도: 교육연구시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 감정평가 상 용도는 교육연구시설임)

건물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호

외벽: 복합판넬마감, 치창석 붙임, 스톤코트 마감 등

내벽: 인테리어 및 타일마감 등

창호: 강화유리창 등

1.4. 채권자 및 기타

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합 (대OOOOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임. 주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2017년 10월 31일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 (을1, 채권액 286,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1, 286,000,000원)

* 가압류 (갑3, 100,000,000원)

* 임의경매 (갑5, 830,700,000원)

* 압류 (갑6)

본건 경매 개시 결정 등기(갑5)는 말소기준권리보다 후순위임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목에 대한 구체적인 정보는 없음.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.4. 등기부채권 총액

386,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양산시 동면 석산리는 석산교차로 인근으로, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역임. 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 환경임.

4.2. 시설 이용 가능성

건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으며, 감정평가 상 용도는 교육연구시설로 되어 있어, 상업지역 내에서 다양한 업종의 영업 활동이 가능할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교통 및 접근성

석산교차로 인근에 위치하여 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 주변 도로망이 발달하여 시내외 이동이 편리할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 이용 상태 불일치 가능성

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설이나, 본건의 고지된 용도는 교육연구시설임. 실제 이용 현황은 '공실' 상태로, 해당 용도에 따른 실제 건축물대장과의 차이 및 용도에 맞는 활용 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 함.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 권리 관계는 별도 확인이 필수적임. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 양산시 동면 석산리의 석산교차로 인근 상업지역 내에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있음. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됨. 현재 공실 상태이므로 향후 임대 수익 창출이 가능하며, 상업지역 내 다양한 업종의 활용 잠재력이 있음. 다만, 건축물대장상 용도와 고지된 용도의 차이, 그리고 임대차 관계 미확인 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 석산교차로 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 접근성과 유동인구 확보에 유리함.

* 다용도 활용 가능성: 제1종근린생활시설 및 교육연구시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력 보유.

* 권리 관계 단순: 말소기준권리 외 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 현재 공실: 향후 임차인 유치를 통한 수익 창출 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 310,000,000원임.

이 물건은 현재 공실 상태이며, 용도에 대한 불일치 가능성 및 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인이 존재하므로, 투자자는 신중한 접근이 필요함.

종합적인 시장 상황, 물건의 직접적인 가치, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 263,500,000원 ~ 294,500,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

최종 입찰가는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.