나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11588 [1] 울산광역시 동구 방어동 971-1 삼전아이필2차 101동 8층 806호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11588 [1] 울산광역시 동구 방어동 971-1 삼전아이필2차 101동 8층 806호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경11588
• 주소: 울산광역시 동구 방어동 971-1 삼전아이필2차 101동 8층 806호
• 감정가: 159,000,000원
• 최저가: 159,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매3계 2025타경11588 | 소재지: 울산광역시 동구 방어동 971-1 삼전아이필2차 101동 8층 806호 | 감정가: 159,000,000원 | 최저가: 159,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 울산지방법원 2025타경11588 (1)입니다.

소재지는 울산광역시 동구 방어동 971-1 삼전아이필2차 101동 8층 806호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 1억 5,900만원으로 책정되었으며, 토지면적은 41.51㎡, 건물면적은 59.57㎡입니다.

매각은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 물건 현황 (구조 및 설비)

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 중 8층에 위치하고 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다.

이용상태는 공동주택(아파트)이며, 전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없는 것으로 판단됩니다.

2. 물건 분석 및 컨설팅 의견

2.1. 입지조건 분석

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 ""문현고등학교"" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 빌라 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주거지로서의 가치가 양호하며, 도로 접근성도 단지 내·외부 가로망 상태가 보통 수준입니다.

최고의 입지:

문현고등학교 인근의 일반 주거지역으로, 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다. 제2종일반주거지역은 비교적 높은 용적률로 재산 가치가 안정적인 편입니다.

2.2. 권리분석 및 주의사항

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 토지 지분 또는 건물만의 소유권 관련 복잡한 문제가 없어 권리분석이 비교적 명료합니다.

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(소유자: 윤OO)와 소유자가 동일합니다. 소유자가 직접 거주 중일 가능성이 높으며, 이는 명도 시 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있는 요소가 됩니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 등기부상 특이사항은 없는 것으로 보이나, 매각 완료 후 정확한 등기부등본 확인이 필요합니다.

공부와의 차이는 없다고 보고되어 물건 자체의 하자는 없는 것으로 보입니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 소비 및 생활 편의를 단지 인근에서 해결할 수 있습니다.

도시가스 개별난방을 채택하고 있으며 승강기 등 아파트에 필요한 편의 설비가 완비되어 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

단지 내·외부 도로망이 보통 수준으로, 자가용을 이용한 접근 및 인근 지역 이동이 원활합니다.

2.4. 잠재적 리스크 검토

가장 주목할 점은 일부 필지가 상대 보호구역(문현고등학교)에 해당한다는 사실입니다. 이는 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 경계로부터 200m 이내 구역에 적용되며, 유해 시설 및 일부 상업시설의 입지가 제한될 수 있습니다. 해당 아파트의 거주에는 문제가 없으나, 향후 상업적 활용 또는 주변 상권 개발에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

임대관계는 '미상'으로 보고되었습니다. 이는 임차인이 있을 수도 있고, 소유자가 직접 거주 중일 수도 있음을 의미합니다. 명도 리스크를 최소화하기 위해서는 입찰 전 현장 방문 및 전입세대 열람을 통한 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

2.5. 투자 포인트 및 종합 의견

본건은 울산 동구 방어동의 일반 주거지역 내에 위치한 소형 아파트로, 감정가 1억 5,900만원으로 책정되어 있습니다. 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치는 충분합니다.

토지/건물 일괄매각이며 소유자/채무자가 동일하여 권리관계가 단순한 임의경매 물건입니다.

주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 주거 가치가 안정적인 제2종일반주거지역에 위치하고 있습니다.

둘째, 임의경매 건으로 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

셋째, 소형 아파트로 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

종합 의견:

본 물건은 안정적인 주거 환경과 양호한 접근성을 갖춘 표준형 아파트입니다. 잠재적 리스크인 임대차 관계와 상대 보호구역 관련 내용을 충분히 인지하고, 입찰가를 신중하게 결정한다면 성공적인 투자가 될 것으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계