나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1038 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 구수리 713 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1038 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 구수리 713 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2025타경1038 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 구수리 713 | 감정가: 242,916,000원 | 최저가: 242,916,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경1038 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1038 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 구수리 713

용도 (공부상): 답

현재 이용 현황: 일부 통행로, 일부 휴경지, 일부 임야, 일부 경작 중인 전

감정가: 242,916,000원

토지 면적: 2612.00㎡ (약 790.28평)

토지 지분율: (전체 지분으로 추정)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각 (전체)

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 민OO

채권자: 울OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가)

주의사항:

1. 본건 토지 전부에 대하여 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 만약 매각 결정기일까지 제출되지 않으면 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

2. 공부상의 지목은 '답'이나, 실제 현황은 통행로, 휴경지, 임야, 그리고 경작 중인 전이 혼합되어 이용되고 있습니다.

3. 토지 상에 자생 중인 수목 약 30~40주는 최저 매각 가격에 포함되어 산정되었습니다.

1.2. 입지 조건

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 구수리 소재 '구수마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 주로 전답(밭과 논) 형태의 농경지와 임야, 그리고 단독주택들이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 본건 인근까지는 가능하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다. 토지는 인접한 토지에 비해 대체로 평탄하며 부정형의 형태를 띠고 있으며, 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다. 지적도상으로는 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능합니다. 토지 이용 계획상으로는 보전관리지역이며, 가축 사육 제한 구역 및 공장 설립 제한 지역으로 지정되어 있습니다. 주변 시설에 대한 검색 결과, 해당 주소지 인근에 직접적으로 혐오 시설이 있다고 특정되지는 않았으나, 전답 및 임야가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 채권자 울OOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의 경매입니다. 소유자 겸 채무자는 민OO이며, 해당 물건은 소유자의 채무 불이행으로 인해 경매에 나왔습니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 권리관계가 복잡하지 않은 임의경매 건으로 판단됩니다. 다만, 가장 중요한 권리 관련 사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무가 있다는 점입니다. 이 증명서를 기한 내에 발급받아 제출하지 못할 경우, 낙찰자로 결정되더라도 계약을 이행할 수 없으며 매수 신청 보증금을 몰수당하게 됩니다. 따라서 본 물건 취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 울주군 언양읍의 농경지 및 임야, 단독주택 밀집 지역 내에 위치하고 있어, 전통적인 의미의 상업 지구로 보기는 어렵습니다. 주변은 농업 활동이 주를 이루는 지역이며, 소규모 마을과 단독 주택들이 산재해 있습니다. 따라서 상권의 활성화 정도나 유동 인구는 낮을 것으로 예상됩니다. 생활 편의 시설이나 상업 시설은 인근의 언양읍 중심 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

울산광역시 울주군 언양읍 구수리에 위치하여, 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 언양읍 소재지로 이동해야 합니다. 언양읍에는 마트, 병원, 학교, 금융기관 등 기본적인 생활 기반 시설이 갖추어져 있습니다. 다만, '전반적인 교통사정은 다소 불편시 됨'이라는 정보에 따라 대중교통 이용이나 신속한 이동에는 제약이 있을 수 있습니다. 전원생활 또는 농업에 뜻이 있는 분에게는 적합할 수 있으나, 도시 지역의 편리한 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이 요건을 충족하지 못하면 낙찰 무효 및 보증금 몰수라는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 또한, 공부상 지목은 '답'이지만 현황이 매우 다양하게 이용되고 있어, 향후 민원 발생 소지나 복구/정리 비용 발생 가능성이 있습니다. 지적도상 맹지라는 점은 건축 또는 개발 시 도로 확보에 어려움을 겪을 수 있음을 의미하며, 현황 도로 접근이 인접 토지와의 관계에 따라 불안정할 수도 있습니다. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등의 토지 이용 제한 사항은 향후 토지 활용 방안에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 주변 환경에 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 전원 지역의 특성상 간헐적인 농업 활동으로 인한 냄새나 소음, 또는 장기적으로 개발될 수 있는 시설에 대한 가능성은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 울산광역시 울주군 언양읍 구수리 713 토지는 농업 활동이나 전원 생활을 고려하는 투자자에게 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다. 넓은 면적의 토지를 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 최우선 검토 사항입니다. 더불어 맹지라는 점, 다양한 현황 이용, 그리고 용도지역 제한 등은 개발 또는 활용에 있어 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 실제 이용 현황 및 법규 제한 사항을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

- 넓은 토지를 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회 (경매 특성상)

- 장기적인 관점에서 농업 활동 또는 전원 생활 목적의 토지 확보

- 향후 언양읍 지역 개발 또는 농업 관련 지원 정책 수혜 가능성 (매우 장기적 관점)

- 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인했다면, 관련 법규 하에서의 제한적 개발 또는 이용 가능성 탐색 (예: 농림어업인의 주택 신축 등)

- 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격일 경우, 토지 자체의 잠재적 가치 고려

법원 정보

울산지방법원 경매3계