나이스옥션 법원경매 울산 2025타경987 [1] 경상남도 양산시 매곡동 산24-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경987 [1] 경상남도 양산시 매곡동 산24-1 임야 경매

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울산지방법원 경매3계 2025타경987 | 소재지: 경상남도 양산시 매곡동 산24-1 | 감정가: 936,752,000원 | 최저가: 936,752,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경987 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경987 (1)

소재지: 경상남도 양산시 매곡동 산24-1

용도: 임야

감정가: 936,752,000원

토지면적: 57,917.00㎡ (약 17,518.7평)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 183.20㎡ (약 55.4평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

소유자: 서OO

채무자: 서OO

채권자: 서OO

특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 지적개황도, 건물개황도, 사진용지에 나타나는 (ㄱ)~(ㄹ)] 제외. 2. 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명. 3. 목록 1, 2. 임야 모두 맹지임.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 매곡동 소재 "매곡마을회관" 북동측 근거리에 위치한 자연녹지지역 내의 임야입니다. 주변으로는 단독주택, 자연림, 농경지 등이 형성된 지역으로, 대체로 한적한 자연환경을 가지고 있습니다. 차량의 접근은 용이한 편이며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 인근에 매곡마을회관이 있어 지역의 주요 거점을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 해당 임야가 여러 공유자의 소유로 되어 있으며, 이를 분할하기 위해 경매가 개시되었음을 의미합니다. 따라서 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 예정입니다.

주요 권리사항으로는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 있습니다. 이는 토지 위에 존재하는 제시외 건물(매각 대상 제외)을 위해 법정지상권이 성립될 수 있는지 여부가 명확하지 않음을 의미하며, 향후 토지 이용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 본건 토지는 맹지(도로에 직접 접해 있지 않아 통행이 어려운 토지)에 해당합니다. 이는 토지로의 접근성이 매우 제한적이라는 점을 시사하며, 건축 또는 개발 시 도로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

주의사항으로 제시외 건물(기호 (ㄱ)~(ㄹ))은 감정평가서상에 나타나지만, 매각 대상에서 제외됨을 명확히 하고 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 양산시 매곡동은 자연녹지지역으로, 현재 주변은 주로 단독주택, 자연림, 농경지로 이루어진 지역입니다. 따라서 직접적인 상업 활동이 활발한 상권은 형성되어 있지 않은 것으로 보입니다. 다만, 양산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적으로는 주변 지역의 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 최근 매곡동 지역에서는 전, 임야 등 토지 거래가 일부 이루어지고 있으며, 거래 가격은 면적과 지목에 따라 다양하게 나타나고 있습니다.

1.5. 생활정보

양산시 매곡동은 자연 친화적인 환경을 갖춘 지역으로, 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 차량 접근은 용이한 편으로, 인근 도로망을 통해 양산시내 및 주변 지역으로 이동이 가능합니다. 대중교통 이용 시에는 매곡마을회관 인근 정류장을 이용할 수 있으나, 버스 노선 및 배차 간격에 대한 상세 정보는 양산시 버스정보시스템 등을 통해 확인이 필요합니다. 생활 편의시설이나 교육, 의료 시설 등은 현재 위치에서 다소 거리가 있을 수 있으며, 이는 추후 주변 개발 현황 및 교통 접근성에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건이 맹지라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 토지 활용에 상당한 제약이 따르며, 건축 또는 개발 시에는 인접 토지와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다.

두 번째 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 것입니다. 제시외 건물에 대한 법정지상권이 인정될 경우, 해당 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

공유물분할 경매라는 특성상, 경매 과정에서 공유자 간의 복잡한 관계나 이견이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

또한, 토지 자체의 이용 현황이 임야이므로, 개발을 위해서는 개발 행위 허가 등 추가적인 행정 절차와 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 임야로서, 자연녹지지역에 위치하고 있습니다. 양산시의 지속적인 개발이라는 긍정적인 측면을 고려할 때, 장기적인 잠재력은 존재할 수 있습니다. 그러나 맹지라는 결정적인 접근성 문제와 불분명한 법정지상권 등 여러 법적, 물리적 제약 사항이 명확하게 존재합니다. 따라서 본건에 대한 투자는 신중한 접근이 필요하며, 해당 리스크를 해소하기 위한 면밀한 법률 검토 및 현장 답사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 가장 큰 투자 포인트는 57,917.00㎡에 달하는 넓은 토지 면적입니다. 자연녹지지역이라는 점은 향후 도시 확장이나 개발 계획 수립 시 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

현재 제시된 감정가는 토지의 현재 가치를 반영한 것으로, 향후 도로 문제 해결 및 법정지상권 관련 법적 불확실성이 해소될 경우, 개발을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

양산 지역의 전반적인 성장세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 저평가된 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

법원 정보

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