나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11539 [1] 울산광역시 중구 성남동 84-4 2동 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11539 [1] 울산광역시 중구 성남동 84-4 2동 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경11539
• 주소: 울산광역시 중구 성남동 84-4 2동
• 감정가: 526,450,000원
• 최저가: 526,450,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매3계 2025타경11539 | 소재지: 울산광역시 중구 성남동 84-4 2동 | 감정가: 526,450,000원 | 최저가: 526,450,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2025타경11539 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11539 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성남동 84-4 2동

용도: 근린생활시설

감정가: 526,450,000원

토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

건물면적: 90.60㎡ (약 27.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 오OO

채무자: 오OO

채권자: 중OOOOOOO

건물 구조:

일련번호(1): 부럭조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층 건물, 사용승인일: 1985.06.20.

일련번호(3): 목조 아염가지붕 단층 건물, 사용승인일: 1957.06.01.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 성남동 소재 양사초등학교 남동측 인근에 위치합니다. [cite:Provided]

주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통입니다. [cite:Provided]

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다. [cite:Provided]

토지는 자체 등고 평탄하게 조성된 사다리형으로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. [cite:Provided]

본건은 서측으로 세로(가)와 접해 있습니다. [cite:Provided]

1.3. 권리분석

본건은 울산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 오OO이며, 채권자는 중OOOOOOO입니다.

본건에는 법정지상권이 설정되어 있습니다. [cite:Provided]

주의사항:

1. 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(ㄱ)[지하수 관정]이 포함됩니다. [cite:Provided]

2. 목록 2. 토지와 목록 1.3. 건물 2동은 인접지와의 지적 및 경계가 불분명하여, 정확한 지적 경계는 측량이 필요합니다. 또한, 목록 1.3. 중 일부는 인접 필지 위 지상에 소재할 가능성이 있으므로 정확한 지적 측량 후 입찰하시기 바랍니다. [cite:Provided]

3. 목록 1.3.은 일부 경계벽 제거 후 일괄하여 하나의 상가로 이용 중입니다. [cite:Provided]

4. 목록 2. 토지상에 이동이 용이한 철제구조물이 소재하며, 감정평가액은 이를 제외하고 산정되었습니다. [cite:Provided]

제시목록 외의 물건:

본건 지상에는 지하수 관정 등 제시외 물건이 소재하며, 관할 행정기관 문의 결과 허가 및 신고된 내역은 없는 것으로 조사되었습니다. 추후 정확한 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바랍니다. [cite:Provided]

공부와의 차이:

없습니다. [cite:Provided]

임대 관계:

미상입니다. [cite:Provided]

1.4. 상권분석

본건은 울산광역시 중구 성남동에 위치하며, 도시지역 내 일반상업지역에 속해 있습니다. [cite:Provided]

최근 울산 중구는 태화강 마두희 축제, 센트리지 아파트 입주 등으로 인해 성남동 일대 상권 활성화를 위한 분석 및 노력을 기울이고 있는 것으로 파악됩니다. 또한, CGV성남점 개관과 함께 문화의 거리, 젊음의 거리 등 지역 상권 활성화를 위한 움직임이 있습니다.

하지만, 최근 울산 지역 상권 전반에 경기 둔화, 고금리, 고물가 등의 영향으로 어려움을 겪고 있으며, 특히 성남동 지역은 높은 상가 공실률(2024년 1분기 기준 중대형 상가 24.9%, 집합 상가 25.6%, 소규모 상가 11.5%)을 보이는 등 썰렁한 분위기가 감지된다는 분석도 있습니다.

따라서 본건이 위치한 상권은 잠재적 개발 가능성과 더불어 현재의 경기 상황 및 공실률 데이터를 종합적으로 고려해야 할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 주요 시설로는 양사초등학교가 인접해 있습니다. [cite:Provided]

본건이 속한 성남동 지역은 젊음의 거리, 문화의 거리, 중앙상가 아케이드 등이 형성되어 있어 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설을 이용하기 편리합니다. 인근에 호텔 및 모텔 등 숙박시설도 다수 소재하고 있습니다.

교통 측면에서는 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. [cite:Provided]

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 주의가 요구됩니다.

첫째, 법정지상권이 설정되어 있어 권리 관계가 복잡하며, 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다. [cite:Provided]

둘째, 토지와 건물의 지적 및 경계가 불분명하며, 일부 건물이 인접 필지 위 지상에 소재할 가능성이 있어 정확한 측량 없이는 투자 위험이 높습니다. [cite:Provided]

셋째, 건물들의 사용승인일이 각각 1957년 및 1985년으로 노후되어 있어, 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:Provided]

넷째, 제시외 물건(지하수 관정, 철제구조물)의 소유 관계 및 처리 문제에 대한 확인이 필요합니다. [cite:Provided]

다섯째, 앞서 언급한 바와 같이 성남동 상권의 높은 공실률 및 경기 침체 가능성은 상가 운영 및 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

여섯째, 양사초등학교 주변으로 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. [cite:Provided]

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 성남동이라는 입지적 이점과 일반상업지역이라는 용도적 가치를 지니고 있습니다. 또한, 성남동 지역의 상권 활성화 노력과 문화 시설 확충은 향후 가치 상승의 기대감을 갖게 합니다.

하지만, 법정지상권이라는 중대한 권리상의 하자, 지적 및 경계 불분명으로 인한 물리적 위험, 건물 노후화, 제시외 물건의 존재, 그리고 현재 상권의 침체 및 높은 공실률은 본건의 투자 가치를 크게 저해하는 요인입니다.

따라서 본건은 철저한 권리 분석, 정확한 지적 측량, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 선행되지 않으면 예상치 못한 손실을 야기할 수 있는 고위험 투자 대상이라 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건 투자의 가장 큰 매력은 울산 도심의 일반상업지역에 위치한다는 점입니다. [cite:Provided]

장기적인 관점에서 지역 개발 및 상권 활성화 정책에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

또한, 법정지상권, 경계 불분명 등 복잡한 권리 및 현황으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 이러한 투자 포인트는 위에 명시된 모든 잠재적 리스크를 완벽하게 이해하고, 이를 해결할 수 있는 방안(예: 법률 전문가 자문, 정확한 측량 실시, 노후 건물 보수 계획 수립 등)을 마련한다는 전제 하에 고려될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계