나이스옥션 법원경매 울산 2025타경985 [1] 울산광역시 남구 신정동 1201-7 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경985 [1] 울산광역시 남구 신정동 1201-7 6층602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경985
• 주소: 울산광역시 남구 돋질로8번길 6, 6층602호
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매3계 2025타경985 | 소재지: 울산광역시 남구 돋질로8번길 6, 6층602호 | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 199,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2025타경985 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경985 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1201-7 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

토지면적: 45.52㎡ (약 13.77평)

건물면적: 82.44㎡ (약 24.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 이 지역은 울산의 핵심 상권 및 행정 중심지로 알려져 있습니다. 신정동은 울산의 '강남'으로 불리며 높은 주거 선호도를 보이는 지역입니다. 시청, 법원, 검찰청 등 주요 행정기관이 인접해 있어 행정적 편의성이 높습니다. 또한, 울산대공원 등 녹지 공간과 롯데백화점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 교통망으로는 남부순환도로, 문수로 등을 통해 시내 접근성이 좋으며, 향후 도시철도 1호선 개통(예정)으로 더욱 개선될 전망입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 이는 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 위해 진행되는 경매 절차입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매 신청 채권자의 근저당권 등 담보권이 말소기준권리가 되어 낙찰자는 해당 권리보다 선순위 권리를 인수하지 않게 됩니다. 다만, 인수되는 권리가 있는지 여부는 상세한 권리 분석이 필요하며, 이는 감정평가서 및 법원 공고문을 통해 정확히 확인해야 합니다. 본 보고서에는 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 불가하므로, 낙찰 전 반드시 법원 물건명세서 및 현황조사서 등을 통해 권리 관계를 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

신정동은 울산 남구에서도 가장 발달된 상권 중 하나로 평가받고 있습니다. 특히, 울산시청, 법원 등 행정기관 밀집 지역과 인접해 있어 관련 업무 종사자 및 유동인구가 풍부합니다. 또한, 울산대공원, 롯데백화점, 문화예술회관 등이 인근에 위치하여 생활 편의 및 문화 활동을 즐기기에도 좋습니다. 최근에는 신정동 일대에 대규모 아파트 단지 개발이 활발히 진행되면서 새로운 주거 벨트가 형성되고 있으며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 경기 침체 및 소비 위축으로 인해 일부 상권에서는 공실이 나타나고 있다는 분석도 있어, 전체적인 상권 동향을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 신정동은 우수한 교육 환경을 자랑합니다. 울산 최고의 학군으로 꼽히는 옥동 학원가와 인접해 있으며, 다수의 초, 중, 고등학교가 밀집해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다. 의료 시설로는 울산병원 등이 인접해 있으며, 쇼핑 및 문화 시설로는 롯데백화점, 세이브존 등이 근거리에 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 공업탑 로터리 등을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공실 위험 : 오피스텔의 경우 경기 변동 및 주변 공급 물량에 따라 공실이 발생할 위험이 있습니다. 특히 최근 상업용 부동산 시장의 침체 가능성을 시사하는 분석도 존재하므로, 임대 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

2. 권리관계 : 임의경매라 할지라도 선순위 임차인, 유치권 등 추가적인 권리 관계가 있을 수 있습니다. 감정평가서 및 현황조사서를 통해 반드시 이를 확인해야 합니다.

3. 건물 노후도 및 관리 상태 : 준공 연도에 대한 정보가 없어 정확한 판단은 어렵지만, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. 혐오시설 : 현재까지 검색된 정보에서 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 도시 개발 및 재개발 과정에서 과거 혐오시설이 있던 부지가 공원 등으로 활용되는 사례가 있어, 주변 개발 계획을 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동이라는 우수한 입지에 소재한 오피스텔로, 탁월한 생활 인프라와 행정 중심지로서의 가치를 지니고 있습니다. 신정동은 울산 내에서도 높은 주거 선호도와 함께 상권이 발달된 지역으로, 향후 개발 호재 또한 기대되는 곳입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상되지만, 경매 절차의 특성상 상세한 권리 분석과 현장 확인은 필수적입니다. 주변 시세 및 임대 수요를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지 : 울산 남구 신정동이라는 울산 핵심 지역에 위치하여 높은 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 편리한 생활 환경 : 각종 행정기관, 백화점, 공원, 학군 등 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 개발 잠재력 : 신정동 일대의 지속적인 재개발 및 도시 철도 개통 예정(2029년) 등 개발 호재로 인한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각 : 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

* 임대 수요 : 오피스텔의 특성상 1인 가구나 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계