나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11527 [1] 울산광역시 동구 방어동 120-5 방어진아파트 1층 103호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11527 [1] 울산광역시 동구 방어동 120-5 방어진아파트 1층 103호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2025타경11527 | 소재지: 울산광역시 동구 방어동 120-5 방어진아파트 1층 103호 | 감정가: 86,000,000원 | 최저가: 86,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요

사건번호는 울산지방법원 2025타경11527 (1)이며, 매각대상은 울산광역시 동구 방어동 120-5 방어진아파트 1층 103호입니다.

본 건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건이며, 감정가는 86,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보

용도는 아파트이며, 전용면적은 건물 58.86㎡, 토지 42.02㎡입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 최고의 입지

본 건은 울산광역시 동구 방어동 소재 방어진초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 단지는 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 소재하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2면이 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호하며, 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채권 현황

본 건은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일합니다.

채권자는 삼OOOOOOOOOO입니다.

3.2. 특이사항 검토

매각은 토지 및 건물 일괄매각 방식이므로, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

임대관계는 미상으로 확인되어, 향후 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

주변에 공동주택 및 단독주택이 많아 실수요자 기반은 확보되어 있습니다.

4.2. 토지이용계획

토지는 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 잠재력이 있습니다.

방어진초등학교 상대보호구역에 해당되어 교육 환경이 확보된 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 시설

본 건 바로 인근에 방어진초등학교가 위치하여 교육 환경이 매우 우수합니다.

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스시설 등이 갖추어져 있어 생활 편의에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조안전 위험 고지

가장 중요한 위험 요소는 본 건물 벽면에 '구조안전 위험시설물 알림' 표지판이 부착되어 있다는 점입니다.

이는 건물의 노후화 및 안전 문제와 직결되므로, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 구조적 안전 상태와 보수 필요성, 예상 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 기타 법규

가축사육제한구역 및 초등학교 상대보호구역 등 법적 제한 사항을 확인해야 하나, 주거용 아파트 이용에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 초등학교 인근에 위치한 저층 아파트 1층 물건으로, 저렴한 감정가(86,000,000원)에 실수요 또는 장기적인 재개발 잠재력을 보고 접근할 수 있습니다.

그러나 '구조안전 위험시설물 알림'은 매우 중대한 리스크이므로, 해당 내용을 수용 가능한 범위 내에서 안전 진단 및 보수 비용을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 핵심 요소

* 저가 매수 기회: 8천만 원대의 저렴한 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 실수요 입지: 방어진초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 실수요자 수요가 꾸준합니다.

* 개발 가능성: 제2종일반주거지역으로 장기적인 관점에서 재개발/리모델링 등 개발 잠재력이 존재합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계