나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1006 [1] 울산광역시 중구 성안동 476-1 공주마을 402동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1006 [1] 울산광역시 중구 성안동 476-1 공주마을 402동 3층 301호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경1006
• 주소: 울산광역시 중구 성안8길 62 공주마을402동
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매3계 2025타경1006 | 소재지: 울산광역시 중구 성안8길 62 공주마을402동 | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 45,080,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2025타경1006 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1006 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 성안동 476-1 공주마을 402동 3층 301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 92,000,000 원

* 토지면적: 26.15㎡ (약 7.91평)

* 토지지분: 26.150226312613153㎡ (약 7.91평)

* 건물면적 (전용면적): 41.41㎡ (약 12.53평)

* 건물면적 (분양면적): (제공 정보에 명시되지 않았습니다. 일반적인 경우 전용면적 대비 약 20~30% 더 큰 편입니다.)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "울산애니원고등학교" 북측 인근에 위치하는 공주마을 제402동 제3층301호로서 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통편은 보통인 편입니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 8층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창입니다.

1.2. 4.이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비내역

위생 및 배수 설비, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다. 2, 3호 라인은 승강기 설비가 되어 있으나, 본건 1호 라인은 계단을 이용하여 출입해야 합니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태 등

북측 및 서측으로 약 8미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-02-16), 고도지구(27m 이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역으로, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(울산애니원고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 9.공부와의 차이

없습니다.

1.2. 10.기타 참고사항

임대차 관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 성안동에 위치하며, 울산애니원고등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 접근성이 양호하며, 일반적인 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다.

2.3. 편의 시설

인근 공주마을 주변에 CU, GS25 등 편의점과 소규모 마트, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.4. 교육 환경

울산애니원고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서도 긍정적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류

본건은 부동산 임의경매로, 채권자인 김OO의 신청으로 진행됩니다.

3.2. 권리 인수 여부

일반적으로 임의경매는 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리를 취득하게 되지만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 법적 서류를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 인수되는 권리가 있는지 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 속한 공주마을 인근은 아파트 단지와 주택 위주의 주거 지역이며, 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

주거 지역으로서 안정적인 수요를 기반으로 하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의성

아파트 단지 내 또는 인근 공주마을 주변의 편의점, 마트 등을 통해 기본적인 생활 필수품 구매 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 여가 및 문화

인근 성안숯못생태공원과 같은 소규모 공원이 있으며, 중구문화의전당 등 문화 시설 접근도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 관계

현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 계단식 출입 (1호 라인)

본건 1호 라인은 승강기 이용이 불가하여 계단을 이용해야 하므로, 생활의 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 고도지구 및 제한 구역

고도지구(27m 이하) 및 장애물제한표면구역(공항시설법)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 리모델링 시 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 울산공항 주변 지역의 장애물 제한표면 규제는 항공기 안전 운항을 위한 것으로, 특정 고도 이상으로 건축 시 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

울산 중구 성안동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 비교적 저렴한 감정가로 시장에 나왔습니다.

7.2. 장점

안정적인 주거 지역에 위치하며, 교육 환경이 양호하고, 차량 및 대중교통 접근성이 나쁘지 않습니다.

7.3. 단점

임대차 관계가 미확인된 점, 1호 라인이라 승강기 이용이 어려운 점, 건축 규제에 일부 제약이 있는 점은 고려해야 할 사항입니다.

7.4. 추천 대상

실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가치 상승 잠재력

울산 중구 지역의 주거 수요를 기반으로 안정적인 가치 유지가 가능하며, 추후 지역 개발이나 교통망 개선 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 초기 투자 비용

감정가 9,200만원으로 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다. (단, 낙찰가에 따라 달라짐)

8.3. 주의 깊은 접근

임대차 관계 미확인으로 인한 리스크를 철저히 분석하고, 명도 가능성을 신중하게 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계