나이스옥션 법원경매 울산 2025타경908 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 569-6 단독주택 경매

매각기일: 2026-02-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경908 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 569-6 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2025타경908 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 당앞로 45-82 | 감정가: 784,092,300원 | 최저가: 784,092,300원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2025타경908 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경908 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 569-6

용도: 단독주택

감정가: 784,092,300원

토지면적: 835.00㎡ (약 252.58평)

건물면적: 99.18㎡ (약 30.00평)

건물 제시외면적: 89.30㎡ (약 27.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

*입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치하며, "천상고등학교" 동측 및 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 농경지 및 임야로 형성되어 있으나, 남측으로는 아파트, 근린생활시설, 일반주택지대가 있어 주거 환경과 일부 상업 시설을 갖추고 있습니다. 차량 출입은 가능하나, 인근 버스 정류소가 소재함에도 불구하고 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

*권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 경매 절차상 권리 분석이 중요하며, 특히 본건의 경우 '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 동의 없이 분묘를 설치하고 이를 유지할 수 있는 권리로, 해당 토지의 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

*상권분석

해당 지역은 농경지, 임야와 주거 및 상업 지역이 혼재된 복합적인 지역입니다. 남측 근거리의 아파트 단지 및 근린생활시설은 지역 내 소비 수요를 뒷받침할 수 있습니다. 그러나 대중교통 이용의 불편함과 지역 내 개발 제한 구역 지정 등은 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았으나, 천상천 주변의 쓰레기 문제 등 환경적인 부분은 고려될 수 있습니다.

*생활정보

건물은 조적조 슬라브지붕의 단독주택으로, 외벽 및 내벽은 흙벽돌 노출쌓기로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 태양광 발전 설비, 화목 보일러 및 냉방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에는 천상고등학교가 소재하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역에 해당합니다.

*잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 보전녹지지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 일부 토지(기호 4)는 저지대로 우수기 침수 가능성이 있으며, 도로 접근성이 원활하지 않은 부분도 존재합니다.

*종합 의견

본건은 울산 울주군 범서읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 별도의 건물들을 포함하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 '분묘기지권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, 개발 제한 구역 등의 공법적 규제와 일부 토지의 지리적 약점은 신중한 접근을 요구합니다. 부동산 강제 경매 절차를 통해 취득 시 권리 관계를 명확히 하고, 분묘기지권에 대한 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

*투자 포인트

분묘기지권 문제 해결 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 만약 분묘기지권 문제가 원만하게 해결된다면, 해당 토지의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 또한, 주변의 개발 동향과 지역의 장기적인 가치 상승 가능성을 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다. 제시외 건물과 수목이 포함되어 있어 활용 방안을 다각도로 검토할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계