나이스옥션 법원경매 울산 2025타경908 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 569-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재하는 ""천상고등학교""동측 및 북동측 인근에 소재하며,부근은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으나 남측으로 근거리에는 아파트 , 근린생황시설 및 일반주택지대가 소재합니다.

교통상황

3필지 공히 차량출입가능하며 일반 대중교통편은 인근에 버스정류소 소재하나 다소 불편한 편입니다

형태 및 이용상태

기호(1):대체로 정방형의 토지로서 단독주택용지로
기호(3):삼각형에 유사한 부정형으로 전 및 묘지로
기호(4):부정형의 볍면 및 저지로서 우수기엔 침수가능한 잡종지상태입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 폭약6-7미터정도의 포장도로와
기호(3)은 폭약2-3미터의 비포장도로와
기호(4)는 지적도 상으로는 폭약6-7미터정도의 포장도로와 접하나 실제로는 저지로서 통행은 부자유스업습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4):도시지역 , 보전녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(3):도시지역 , 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(3) 토지 중 일부 지상에 별첨 사진용지와 같이 분묘가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 스라브지붕으로
외벽은 흙별돌 노츨쌓기
내벽는 흙별돌 노츨쌓기 및 일부 타일붙임
창호는 샷시창입니다

이용상태

단독주택으로 이용합니다.

설비내역

위생급배수 태양광발전설비 난방은 화목사용보일러설비 및 냉방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 사진용지 및 건물개황도와 같이 제시외 건물 3동 및 제시외 수목이 약14주 소재핮니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경908 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 569-6

용도: 단독주택

감정가: 784,092,300원

토지면적: 835.00㎡ (약 252.59평)

건물면적: 99.18㎡ (약 30.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

물건명세서상 특이사항: 공동담보, 분묘기지권, 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함.

2. 물건기본정보

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재하며, ""천상고등학교"" 동측 및 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으나, 남측으로는 아파트 단지와 근린생활시설, 일반주택지대가 소재하여 일부 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

기호(1) 토지는 대체로 정방형의 단독주택 용지이며, 기호(3) 토지는 삼각형 유사 부정형의 전 및 묘지로 이용 중이고, 기호(4) 토지는 부정형의 잡종지 상태입니다.

접근도로는 기호(1) 토지는 폭 약 6-7미터의 포장도로에 접하며, 기호(3) 토지는 폭 약 2-3미터의 비포장도로에 접합니다. 기호(4) 토지는 지적도상 폭 약 6-7미터 포장도로와 접하나 실제로는 저지대로 통행이 자유롭지 못합니다.

차량 출입은 가능하나, 인근에 버스정류소가 소재함에도 불구하고 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 울산지방법원 강제경매개시결정(채권자: 이 , 권리금액: 294,027,397원)입니다.

토지 등기부상 을구의 근저당권(범서농업협동조합) 및 지상권설정, 갑구의 가압류(이달임, 범서농업협동조합) 등 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 선순위이거나 동일순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 을구의 근저당권(범서농업협동조합) 역시 말소기준권리에 의해 소멸 대상입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 822,109,544원입니다.

임차인 조정범의 경우, 보증금과 차임이 0원으로 신고되었고, 전입일자(2024-07-16) 대비 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건은 공동담보 및 분묘기지권이 존재하며, 이 중 분묘기지권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 별도의 확인 및 처리가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 울산 울주군 범서읍 천상리 지역에 위치하며, 주변 환경은 농경지, 임야와 함께 남측으로는 아파트 단지 및 주택지대가 혼재되어 있습니다.

이 지역은 자연녹지지역과 일부 개발제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

인근에 천상고등학교가 소재하여 교육시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 "천상더힐" 단지로, 2016년 건축된 연립주택이며 전용면적 72.58㎡ 기준으로 2026년 3월부터 5월까지 1억 6,500만원에서 1억 8,000만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본 건의 단독주택과는 물건의 종류, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 남측 인근의 아파트 단지와 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

건물 설비: 위생급배수, 태양광 발전 설비, 화목보일러 난방, 냉방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교육: 천상고등학교가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 토지 중 일부(기호(3))에 분묘가 소재하고 있어, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 높습니다. 분묘 소유자와의 별도 협의 또는 이장에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

도로 접근성: 기호(3) 토지는 폭 2-3미터의 비포장도로에, 기호(4) 토지는 실제 통행이 자유롭지 못한 저지대에 위치하여 토지 이용 및 건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획: 기호(3) 토지는 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발행위에 제한이 따릅니다.

제시외 건물 및 수목: 건물 면적 외 별도의 제시외 건물 3동과 수목 약 14주가 포함되어 매각되므로, 철거 또는 활용에 대한 추가 비용 및 계획이 필요합니다.

건물 상태: 흙벽돌 노출 쌓기 외벽 및 내벽 등 건축 시기(2010년 준공)를 고려한 노후화 및 유지보수 필요성을 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 울산 울주군 범서읍 천상리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다.

다수의 권리관계가 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금 또한 없어 권리상 부담이 적은 편입니다.

하지만, 토지 일부에 존재하는 분묘기지권, 일부 토지의 열악한 도로 접근성, 개발제한구역 지정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

본 건의 활용 방안 및 분묘 관련 문제 해결 가능성을 신중하게 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 향후 신축, 증축 등 토지 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

등기상 말소될 권리가 다수 존재하여 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

지역 개발 동향에 따라 장기적인 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(천상더힐)는 본 건(단독주택)과 물건의 종류, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기 어렵습니다. 해당 연립주택은 2016년 건축되었으며, 약 72.58㎡ 면적 기준으로 1억 6,500만원 ~ 1억 8,000만원 수준에서 거래된 것으로 확인됩니다.

본 건의 감정가는 784,092,300원입니다.

권리 분석상 인수할 보증금은 0원이며, 대부분의 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 부담은 크지 않습니다.

그러나 토지 일부의 분묘기지권 존재, 일부 토지의 도로 접근성 제한, 개발제한구역 지정, 제시외 건물 및 수목 처리 비용 등의 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 정확한 시장가치 산출을 위해서는 주변 단독주택 및 유사 토지의 실거래가, 지역 개발 계획, 분묘 관련 처리 비용, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사 및 전문가 감정이 필수적입니다.

제시된 감정가와 상기 리스크 요인들을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준인 5억 4천 8백만원 ~ 6억 2천 7백만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 답사와 권리 분석 재확인, 분묘 관련 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.