나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11321 [1] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재""양산대석휴먼시아아파트"" 동측 인근에 위치하는 가칭'J아트하우스빌""9층 901호 외 3개호로,부근일대는 아파트,주택, 공장,근린생활시설,나지등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 901호외 3개호로서,
외벽 : 일부 치장석 마감 및 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감임.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

공히 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 제원

사건번호: 울산지방법원 2025타경11321 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층901호

용도: 도시형생활주택 (업무시설/오피스텔 용도 병기)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 901호

건축년도: 건축물대장상 사용승인일 2016년 1월 12일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 116,000,000 원 (금 일억 일천 육백만원)

토지면적: 14.61㎡ (약 4.42 평)

건물면적: 36.85㎡ (약 11.15 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 울산중앙신용협동조합 (울OOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 "양산대석휴먼시아아파트" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 주택, 공장, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 차량으로의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 일반상업지역

제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본 건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 2016년 11월 9일: 김영은 소유권 이전

* 2019년 12월 31일: 주식회사월성씨앤씨 소유권 이전 (매매)

* 2019년 12월 31일: 울산중앙신용협동조합 근저당권 설정 (채권액 537,600,000원) - 말소기준권리

* 2020년 4월 2일: 김덕수 근저당권 설정 (채권액 30,000,000원) - 말소예정

* 2022년 2월 7일: 울산세무서장 압류 - 말소예정

* 2024년 3월 19일: 양산시 압류 - 말소예정

* 2025년 2월 12일: 울산중앙신용협동조합 임의경매개시결정 (채권액 566,474,519원) - 본 경매 사건의 근거

* 2025년 4월 10일: 국민건강보험공단 압류 - 말소예정

등기부상 채권 총액은 567,600,000원입니다.

말소기준권리인 2019년 12월 31일자 울산중앙신용협동조합의 근저당권보다 선순위 권리는 존재하지 않으므로, 경매 절차를 통해 위 근저당권 및 그 이후에 설정된 모든 권리(압류, 경매개시결정 포함)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대차 관계가 미상인 점은 주의해야 하나, 보증금이 없는 것으로 보아 실제 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 상업지역에 포함되어 있어 근린생활시설 등의 상업적 이용이 가능한 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 주택이 혼재하고 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다. 공장도 혼재되어 있어 지역의 특성이 복합적입니다. 소형 면적의 도시형생활주택 또는 오피스텔로서, 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합한 입지 조건을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 존재할 수 있으며, 이는 교육 환경 보호 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 만약 해당 지상권이 실질적으로 존재하고 그 권리행사에 제약이 따른다면, 이는 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주변 공장 존재: 주변에 공장이 혼재되어 있다는 점은 소음, 분진 등 환경적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 9층에 위치하며 전용면적 약 11.15평의 소형 주거/업무 공간입니다. 비교적 최근에 건축된 건물로 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, '지상권'의 존부 확인이 필요합니다. 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악되었습니다. 감정가는 1억 1천 6백만원으로, 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적 투자: 1인 가구나 소규모 사업자를 대상으로 하는 11.15평의 소형 주거/업무 시설로, 비교적 낮은 투자금으로 진입 가능합니다.

* 복합 용도 지역: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 인수 보증금이 0원으로, 임차인 관련 추가적인 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 116,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있으나, 이는 임의경매의 일반적인 상황입니다. 주변 부동산 시세 및 경매 시장 상황, 그리고 '지상권' 존재 여부 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 수준인 약 104,400,000원에서 121,800,000원 사이로 판단됩니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장하며, 일반적으로 110,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.