나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11107 [1] 울산광역시 울주군 서생면 명산리 640 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 '화산보건진료소' 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,6,8) : 부정형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 상업용 건부지임. 기호(3,10) : 부정형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 동물 및 식물관련시설 건 부지임.

인접 도로상태

기호(1,3,10) : 동측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로를 통해 출입 가능함. 기호(6,8) : 서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(6) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전 산지<산지관리법>, 철도보호지구<철도안전법>. 기호(8,10) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>.

제시목록 외의 물건

본 문 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.감정평가개요 - 7.그 밖의 사항 (7)~(11) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기와지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(4) 일반철골구조 조립식 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 철골 및 샌드위치판넬 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(5) 일반철골구조 조립식 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 철골 및 샌드위치판넬 마감. 기호(7) 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(9) 일반철골구조 기와지붕 2층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 인테리어, 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 강화유리 및 샷시창호임. 기호(9-부속) 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 페인팅, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2,7,9) : 제1종근린생활시설. 기호(4,5) : 동물 및 식물관렬시설.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본 문 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.감정평가개요 - 7.그 밖의 사항 (7)~(11) 및 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11107 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 명산리 640

용도: 근린시설 (주용도), 동물 및 식물관련시설 (일부)

감정가: 549,891,200원

토지 면적: 809.00㎡ (약 244.72평)

건물 면적: 195.12㎡ (약 59.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 공동담보 물건

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 '화산보건진료소' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 보통임. 울산 버스 515번, 735번 등이 운행되고 있음.

인접 도로상태: 토지 일부는 동측 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로, 일부는 서측 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을23, 을6)으로, 본 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 말소될 예정임.

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 35억 5천만원으로 확인됨.

임차인 현황:

* 신용재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-11, 대항력 없음.

* 이경희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-30, 대항력 없음.

* 황종만: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-10, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 보임. (다만, 물건명세서 상 '지상권개요' 언급이 있으나, 등기부 요약 상 지상권(을24)은 말소된 것으로 확인됨.)

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 울산광역시 울주군 서생면 명산리 지역은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임. 인근에 '화산보건진료소'가 있으며, 동해선 서생역이 인근에 위치하고 있어 교통 접근성이 개선되고 있음. 과거 해당 지역 내 대규모 영어마을, 스마트팜 단지 조성 사업 등이 시도되었으나 무산된 사례가 있어, 대규모 개발보다는 지역 거점 상권으로의 활용 가능성이 높음.

2.4. 생활정보

주변 편의시설: 명산초등학교 등 교육시설이 소재하고 있음. 인근 지역에는 진하해수욕장, 간절곶 등 관광지가 있어 휴양 및 관광객 수요가 있을 수 있음.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

주변 환경: 농경지와 임야와 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 지역 내 대규모 산업단지 개발 계획이 있었던 만큼 개발 압력 및 잠재적 산업 영향도 고려해야 함.

2.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 관련 법규 확인이 필요함.

개발 계획 무산: 과거 영어마을, 스마트팜 단지 등 대규모 개발 계획이 무산된 이력이 있어, 지역 개발에 대한 불확실성이 존재할 수 있음.

산업 시설 영향: 울주군 온산 일대 대규모 산업 단지 공사가 진행 중이거나 예정되어 있어, 주변 지역의 환경 및 생활 여건에 영향을 미칠 수 있음. 또한, 울산시의 경우 산업 폐기물 매립장 등 환경 관련 시설 유치에 대한 지역 사회의 논란이 있었던 점을 고려할 필요가 있음.

2.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리에 위치한 근린생활시설 및 동물/식물 관련 시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건입니다. 감정가는 약 5억 5천만원이며, 토지 면적은 약 244평, 건물 면적은 약 59평입니다.

주변 환경은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, '화산보건진료소'와 인접해 있습니다. 교통은 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치하나, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

등기부등본상 다수의 채권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리인 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

토지이용계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등의 규제가 존재하여 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 과거 대규모 개발 사업이 무산된 이력이 있으며, 인근 지역의 산업 개발 동향도 고려해야 할 요소입니다.

2.7. 투자 포인트

울주군 서생면 지역은 관광지(간절곶, 진하해수욕장 등)와 원자력 발전소(새울원자력본부)가 위치한 곳으로, 지역 개발 잠재력을 가질 수 있음.

건축물은 제1종 근린생활시설 및 동물/식물 관련 시설로 활용 가능하며, 복합적인 용도 운영을 통해 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

감정가: 549,891,200원

인수 보증금: 0원

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가, 해당 지역의 실거래가, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 면밀히 분석해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 본 건은 입지 조건, 용도, 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.