나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11424 [1] 울산광역시 울주군 두서면 구량리 348-2 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11424 [1] 울산광역시 울주군 두서면 구량리 348-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2025타경11424 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 구량리 348-2 | 감정가: 268,658,960원 | 최저가: 268,658,960원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2025타경11424 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11424 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 구량리 348-2

용도: 단독주택

감정가: 268,658,960원

토지면적: 395.00㎡ (약 119.49평)

토지 지분율: 39500

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 112.01㎡ (약 33.88평)

건물 지분율: 11201

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOOO

채무자: 박OO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 관련 내용 있음.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 '송정마을회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 인근에 버스 정류장이 부재하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 토지는 공부상 지목이 '답'(논)이나 현황은 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다. 해당 토지는 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있으며, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자는 주OOOOOOOOOOO이며, 채무자는 박OO, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

주요 주의사항으로는 첫째, 본건은 일괄매각 대상입니다. 둘째, 토지 공부상 지목은 '답'이나 현황은 단독주택 건부지이며, 두서면 사실조회 회신에 따라 농지취득자격증명은 필요 없으나 지목 변경이 필요합니다. 셋째, 건물은 일부 공사가 미완료된 미준공 상태로 건축법상 사용승인을 받지 못했습니다. 현재 건물은 공실 상태입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 울산 울주군 두서면 구량리 일대는 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 지역 내 주요 시설로는 구량보건진료소가 있으며, 인근 마을 규모 및 인구는 유사한 편입니다. 대규모 상권 및 편의시설 접근은 다소 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 천연기념물로 지정된 울주 구량리 은행나무가 소재하고 있으며, 주변 환경은 자연 경관이 있는 편입니다. 생활 편의시설은 제한적이며, 교통 상황은 차량 접근 외에는 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 미준공 건물: 현재 건물은 공사 미완료 및 사용승인 미필 상태로, 즉시 거주 또는 사용이 불가능합니다. 준공까지 추가적인 시간과 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

나. 토지 지목 변경: 공부상 지목이 '답'으로 되어 있어, 건축물 사용 및 재산권 행사를 위해 지목 변경 절차가 필요합니다.

다. 지역 특성 및 개발 민원: 과거 2014년경, 본건 소재지 인근인 구량리 일대에 폐기물 재활용시설 및 아스콘 제조 공장 건립이 추진되면서 주민들이 상수원 보호 및 청정 지역 훼손을 이유로 강하게 반발한 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 개발에 대한 주민 민감성이 높을 수 있음을 시사하며, 향후 유사한 개발 추진 시 어려움이 예상됩니다. 또한, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 관련 규제 검토가 필요합니다.

라. 교통 불편: 인근 버스 정류장 부재로 인한 대중교통 이용의 불편함이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 미준공 상태의 단독주택으로, 토지 지목 변경 등의 행정 절차가 필요하며, 완공까지 상당한 추가 비용과 시간이 요구되는 물건입니다. 입지상 차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역입니다. 과거 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 반대 사례가 있어, 지역 개발에 대한 민감성을 고려해야 합니다. 따라서 본건은 단순히 주거용 부동산으로서의 가치보다는, 향후 직접 거주를 목표로 상당한 시간과 비용을 투자하여 건물을 완성하고 지목 변경을 완료할 의향이 있는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

가. 직접 건축 또는 리모델링 투자: 미완공 상태의 건물을 저렴하게 취득하여 원하는 대로 건축하거나 리모델링하여 가치를 높일 수 있는 기회입니다.

나. 토지 잠재 가치: 자연녹지지역 내 토지로, 향후 지역 개발 또는 토지 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

다. 가격 메리트: 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있으나, 위에서 언급된 리스크 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계